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Sentenze
 

1 - SE VIOLATA LA DISTANZA DAL CONFINE POSSIBILE LA COMUNIONE DEL MURO
CORTE DI CASSAZIONE, SEZIONI UNITE CIVILI, SENTENZA N. 11489/2002

Se la casa non rispetta la distanza dal confine il vicino può chiedere la comunione del muro. Il principio è stato affermato dalle Sezioni Unite Civili che hanno fornito l'orientamento ufficiale in materia di rapporti di vicinato. La Suprema Corte ha anche chiarito che l'esercizio della facoltà del vicino di chiedere la comunione forzosa del muro non situato sul confine, allo scopo di costruire sul muro stesso, non è impedito dal fatto che sul muro che si vuole rendere comune risultino aperte alcune vedute.

2 - UN TERRENO PUÒ ESSERE EDIFICABILE “DI FATTO”
CORTE DI CASSAZIONE, SENTENZA N. 9131 DEL 19 APRILE 2006

Con la sentenza in oggetto la Corte di Cassazione ha stabilito che, ai fini dell’imposta di registro, un’area con destinazione agricola, ma sulla quale si sia abusivamente costruito, debba essere considerata edificabile. Il caso riguarda la compravendita di un terreno dichiarato agricolo, sul quale è stato poi costruito un manufatto residenziale balneare. Sebbene il suolo si trovi fuori dal perimetro urbano di un Comune privo di strumenti urbanistici, i giudici affermano che la sua natura edificatoria emerge dalla situazione “di fatto”, cioè dalla sussistenza di alcuni elementi quali: lo sviluppo edilizio della zona, l’esistenza di servizi pubblici, il collegamento con i centri urbani già organizzati. Inoltre, argomenta la Corte, se è vero che l’esistenza di una costruzione
abusiva non trasforma in edificatoria la natura del terreno su cui essa sorge, è anche vero che tale natura va riconosciuta a quelle zone edificate abusivamente e poi condonate. Infine, aggiungono i giudici, è contraddittorio classificare il terreno in questione come non appartenente al perimetro urbano, perché il Comune è sprovvisto di qualsiasi strumento urbanistico. Esistono quindi due tipi di area edificabile: quella “di diritto”, così qualificata dal piano regolatore, e quella “di fatto”, potenzialmente edificatoria anche in assenza di specifica previsione urbanistica. L’edificabilità “di fatto” è contemplata sia ai fini ICI, dal DLgs 504/1992 art. 2.1.b).1, sia ai fini del calcolo dell’indennità di espropriazione, dalla legge 359/1992 e dal Dpr 327/2001. Concludendo, l’edificabilità “di fatto” è una situazione giuridica oggettiva nella quale può trovarsi un immobile, e che influisce sul valore dei beni ai fini dell’imposta di registro e dell’Invim.

3 - CRITERI DI RIPARTIZIONE SPESE TRA USUFRUTTUARIO E NUDO PROPRIETARIO
CORTE DI CASSAZIONE, SENTENZA N. 23291 DEL 27 OTTOBRE 2006

Quando la porzione di immobile facente parte di un condominio è oggetto di usufrutto e di nuda proprietà, l'atto dal quale tale situazione deriva, se debitamente trascritto, è opponibile erga omnes (e quindi anche al condominio), il quale è tenuto ad osservare le norme dettate dagli art. 1004 e 1005 c.c. in ordine alla ripartizione delle spese fra usufruttuario e nudo proprietario. La ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario, trova il suo fondamento negli artt. 1004 e 1005 c.c. e che, quanto alla individuazione dei soggetti passivi dell'obbligo nei confronti del condominio, anche le spese dell'usufruttuario si configurano come obbligazioni propter rem, non è consentito all'assemblea di interferire sulla imputazione e sulla ripartizione, non rientrando nei poteri dell'organo deliberante introdurre deroghe ai criteri di ripartizione, fissati dalla legge in ragione dalla natura stessa delle spese, in quanto eventuali deroghe verrebbero incidere sui diritti individuali, con la conseguenza che, per legge, le spese devono essere imputate e ripartite in sede di approvazione del bilancio secondo la loro funzione ed il loro fondamento, spettando all'amministratore, in sede di esecuzione, ascrivere le spese, secondo la natura di esse, ai diversi soggetti obbligati, anche nel caso in cui l'assemblea non abbia provveduto ad individuarli.

4 - BENI AMBIENTALI E CULTURALI – LEGGE QUADRO AREE PROTETTE
CORTE DI CASSAZIONE, SENTENZA N. 14183 DEL 12 DICEMBRE 2006

L'operatività della L. n. 394 del 1991, art. 13, comma 1, nella parte in cui stabilisce che "il rilascio di concessioni o autorizzazioni relativi ad interventi, impianti ed opere all'interno del parco è sottoposto al preventivo nulla-osta dell'Ente parco" e della correlativa sanzione penale, prevista dal successivo art. 30, comma 1, non è subordinata alla previa approvazione del piano e/o del regolamento del parco, di cui agli artt. 11 e 12 della stessa legge. Pertanto, una diversa interpretazione introdurrebbe, un limite di dubbia costituzionalità alla obbligatorietà di una legge penale eventualmente circoscritta (con applicazione della norma non uniforme nel tempo e nel territorio) ai soli parchi retti dalle amministrazioni più diligenti nell'ottemperare alle disposizioni della L. n. 394 del 1991 e non operante nei tenitori di tutti gli altri, che rimarrebbero lasciati alla variabile iniziativa individuale ed estemporanea di privati ed enti locali.

5 - DENUNCIA INIZIO ATTIVITA’ - RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA
CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. III, SENTENZA N. 1893 DEL 23 GENNAIO 2007

Ai sensi dell’art. 22, 3° comma - lett. a), del T.U. n. 380/2001, come modificato dal D.Lgs. n. 301/2002, sono sempre realizzabili previa mera denunzia di inizio dell'attività le ristrutturazioni edilizie di portata minore: quelle, cioè, che determinano una semplice modifica dell'ordine in cui sono disposte le diverse parti che compongono la costruzione, in modo che, pur risultando complessivamente innovata, questa conserva la sua iniziale consistenza urbanistica (diverse da quelle descritte nell'art. 10, 1° comma - lett, c, T.U. n. 380/2001 e s.m. che possono incidere sul carico urbanistico). Sicché, il T.U. n. 380/2001 ha introdotto, uno sdoppiamento della categoria delle ristrutturazioni edilizie come disciplinata, in precedenza, dall'art. 31, 10 comma - lett. d), della legge n. 457/1978, riconducendo ad essa anche interventi che ammettono integrazioni funzionali e strutturali dell'edificio esistente, pure con incrementi limitati di superficie e di volume. Deve ritenersi, però, che le modifiche del "volume", ora previste dall'art. 10 del T.U., possono consistere in diminuzioni o traslazioni dei volumi preesistenti ed in incrementi volumetrici modesti, poiché, qualora si ammettesse la possibilità di un sostanziale ampliamento dell'edificio, verrebbe meno la linea di distinzione tra "ristrutturazione edilizia" e "nuova costruzione".

6 - DISTANZE LEGALI MINIME TRA COSTRUZIONI
CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. III, SENTENZA N. 1894 DEL 23 GENNAIO 2007

La disciplina delle distanze legali minime tra costruzioni posta dall'art. 9 del D.M., n. 1444/1968 non è applicabile ai rapporti tra privati, trattandosi di disposizione esclusivamente dedicata ai Comuni, i quali sono tenuti al rispetto delle menzionate distanze nella predisposizione degli strumenti urbanistici. Ne consegue che:
a) se lo strumento urbanistico si ponga in contrasto con l'art. 9 del D.M. n 1444/1968, esso può essere finanche disapplicato dal giudice ordinario, che può riconoscere immediata precettività al predetto art. 9, divenuto, per inserzione automatica, parte integrante dello strumento urbanistico in sostituzione della disposizione disapplicata;
b) se lo strumento urbanistico non stabilisca distanze legali minime per le costruzioni in una determinata area, dall'impossibilità di applicazione dell'art, 9 D.M. n. 1444/1968 nei rapporti interprivati discende che alla costruzioni si applica la disciplina codicistica, con possibilità di edificazioni sul confine o in aderenza (artt. 873 segg. cod. civ).

7 - TITOLO EDILIZIO PER REALIZZAZIONE SOPPALCO INTERNO
CORTE DI CASSAZIONE, SENTENZA N. 2881 DEL 26 GENNAIO 2007

L'esecuzione di un soppalco all'interno di una unità immobiliare, realizzato attraverso la divisione in altezza di un vano allo scopo di ottenente una duplice utilizzazione abitativa, pure se non realizzi un mutamento di destinazione d'uso, costituisce intervento di ristrutturazione edilizia che richiede il permesso di costruire o, in alternativa, la denunzia di inizio dell'attività, ai sensi dell'art. 22, comma 3, del DPR 380/2001 (TU dell'edilizia). E' quanto chiarito dalla III sezione penale della Corte di Cassazione, con la sentenza in data 26.1.2007, n. 2881. Nell'importante pronuncia i giudici della Suprema Corte hanno argomentato che nella formulazione del T.U. n. 380/2001, le cosiddette opere interne non sono più previste come categoria autonoma di intervento sugli edifici esistenti, ma devono invece ritenersi riconducibili alla categoria degli interventi di ristrutturazione edilizia allorquando comportino aumento di unità immobiliari, ovvero modifiche dei volumi, dei prospetti o delle superfici, ovvero mutamenti di destinazione d'uso. Nel caso esaminato l'esecuzione di un soppalco interno comporta un incremento della superficie utile calpestabile che, a norma dell'art. 10, comma 1, lettera c), del DPR 380/2001, impone l'applicazione del regime di alternatività tra permesso di costruire e denuncia di inizio attività indipendentemente da una contemporanea modifica della sagoma o del volume.

8 - DIRETTORE DEI LAVORI - RESPONSABILITÀ - Art. 29, c. 2°, D.P.R. n. 380/2001
CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. III, SENTENZA N. 23129 DEL 14 GIUGNO 2007

In tema di reati edilizi, il direttore dei lavori riveste una posizione di garanzia circa la regolare esecuzione delle opere, con la conseguente responsabilità per le ipotesi di reato configurate, dalla quale può andare esente solo ottemperando agli obblighi di comunicazione e rinuncia all'incarico previsti dall'art. 29, comma secondo, D.P.R. n. 380/2001, sempre che il recesso dalla direzione dei lavori sia stato tempestivo, ossia sia intervenuto non appena l'illecito edilizio si sia evidenziato in modo obiettivo, ovvero non appena abbia avuto conoscenza che le direttive impartite erano state disattese o violate (cfr., ex multis, Cass. Sez. 3, 10/5/2005 n. 34376, Scimone ed altri). Proprio per la posizione di "garante" assunta dal direttore dei lavori e per il suo precipuo obbligo di vigilare sulla corretta esecuzione delle opere, questi risponde penalmente anche allorché si disinteressi dei lavori, pur senza formalizzare o formalizzandole in ritardo, le proprie dimissioni (cfr. Sez. 3, 7/11/2006 n.38924, Pignatelli). Alcuna efficacia liberatoria può riconoscersi ad una rinuncia comunicata mediante lettera diretta ai committenti, posto che tale atto è ontologicamente inidoneo a fornire la prova che vi sia stata reale rinuncia nella data indicata.

9 - SPAZI DESTINATI A PARCHEGGIO CONDOMINIALE – VINCOLO DI DESTINAZIONE
CORTE DI CASSAZIONE, SEZ.II , SENTENZA N. 15031 DEL 3 LUGLIO 2007

Il vincolo di destinazione impresso agli spazi per parcheggio dalla Legge 17 agosto 1942, n. 1150, articolo 41 sexies, secondo il testo introdotto dalla Legge 6 agosto 1967, n. 765, articolo 18, norma imperativa, non può subire deroghe mediante atti privati di disposizione degli stessi spazi, le cui clausole difformi sono perciò sostituite di diritto dalla norma imperativa. Il sopraindicato vincolo si traduce in una limitazione legale della proprietà. Di conseguenza coloro che abbiano acquistato le singole unità immobiliari dall'originario venditore-costruttore il quale, eludendo il vincolo, abbia riservato a sé la proprietà di detti spazi, ben possono agire per il riconoscimento del loro diritto reale d'uso direttamente e soltanto nei confronti dei terzi ai quali l'originario costruttore abbia alienato le medesime aree destinate a parcheggio.

10 - COSTRUZIONE DI UN MANUFATTO SMONTABILE E NON INFISSO AL SUOLO, SUFFICIENZA AI FINI DELLA NON NECESSITÀ DEL PERMESSO
CORTE DI CASSAZIONE, SEZIONE III, SENTENZA N. 33762 DEL 3 SETTEMBRE 2007

In materia urbanistica, la natura precaria di un manufatto, ai fini dell’esenzione dal permesso di costruire non può essere desunta dalla temporaneità della destinazione soggettivamente data all’opera del costruttore ma deve ricollegarsi all’intrinseca destinazione materiale di essa a un uso realmente precario e temporaneo, per fini specifici, contingenti e limitati nel tempo, con conseguente e sollecita eliminazione, non essendo sufficiente che si tratti eventualmente di un manufatto smontabile e non infisso al suolo.

11 - ESPROPRIAZIONE
CORTE DI CASSAZIONE, SEZIONE TRIBUTARIA, SENTENZA N. 19131 DEL 12 SETTEMBRE 2007

Un’area edificabile assoggettata a vincolo urbanistico che la destini ad espropriazione non è, per ciò stesso, esente dall’I.C.I., in quanto il presupposto di detta imposta non è in alcun modo ricollegabile alla idoneità del bene a produrre reddito o alla sua attitudine ad incrementare il proprio valore o il reddito prodotto, assumendo, invece, rilievo il valore dell’immobile ai soli fini della determinazione della base imponibile.

12 - CASSAZIONE: INTERVENTO DIVERSO DA QUELLO PATTUITO? NON C'È REATO SE C'È L'ESITO È POSITIVO
CORTE DI CASSAZIONE, SEZIONI UNITE, SENTENZA N. 2437/2008

Intervenendo ancora una volta sul delicato tema del consenso informato, la Corte di Cassazione, (Sezioni Unite) ha fissato i criteri entro i quali il consenso informato del paziente può ritenersi vincolante. La Corte sottolinea che nei casi in cui "il medico sottoponga il paziente ad un trattamento chirurgico diverso da quello in relazione al quale era stato prestato il consenso informato, e tale intervento, eseguito nel rispetto dei protocolli, si sia concluso con esito fausto, nel senso che dall'intervento stesso è derivato un apprezzabile miglioramento delle condizioni di salute, in riferimento, anche alle eventuali alternative ipotizzabili, e senza che vi fossero indicazioni contrarie da parte del paziente medesimo, tale condotta è priva di rilevanza penale". Sulla scorta di questo principio le sezioni unite di piazza Cavour hanno annullato senza rinvio "perché il fatto non sussiste" la decisione della Corte territoriale che in precedenza aveva dichiarato l'intervenuta prescrizione del reato di violenza privata contestato al medico in primo grado e che gli era costata una multa di seimila euro. La vicenda riguarda un intervento di laparoscopia operativa su una donna che determinò l'asportazione della tuba sinistra. "L'intervento demolitorio – scrive la Corte - risultò essere stato una scelta corretta ed obbligata, eseguita nel rispetto della 'lex artis' e con competenza superiore alla media". Nel processo, l'accusa aveva evidenziato che il consenso non poteva essersi validamente formato perché la donna era stata informata solo della laparoscopia. La Cassazione ha dato ragione al medico considerandolo non colpevole per il fatto che pur avendo sottoposto la paziente ad intervento diverso da quello stabilito il buon esito dell'intervento stesso non può che escludere la rilevanza penale del fatto.

13 - PARCELLE ANCHE SENZA INCARICO
CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. I, SENTENZA N. 25717/2008

Una Pa deve pagare il professionista che ha realizzato per essa un progetto, anche se l'ente non aveva conferito formalmente l'incarico. È sufficiente che il progetto sia stato utilizzato per richiedere un finanziamento, e non rilevano neppure il fatto che le risorse non siano state ottenute. E' il principio stabilito dalla Cassazione con la sentenza in esame. La pronuncia riafferma in modo estensivo il principio per cui i professionisti incaricati della redazione di un progetto hanno diritto alla remunerazione. Essa perciò blocca l'abitudine di molte amministrazioni di subordinare i compensi all'ottenimento del finanziamento. Nel passato tale principio è stato affermato stabilendo l'illegittimità delle clausole contrattuali che subordinano a questa condizione l'erogazione del compenso. Ora la Cassazione fa un passo in avanti nella direzione della tutela dei professionisti, stabilendo che il semplice utilizzo del progetto dà titolo alla remunerazione, in virtù del principio per cui un soggetto pubblico non può trovare un arricchimento senza giusta causa dall'attività svolta dai privati. Il compenso va commisurato all'utilità concreta che la Pa ne ha tratto e si può fare ricorso a metodi equitativi. La preventiva assegnazione dell'incarico non è una condizione essenziale per la remunerazione. Viene infatti stabilito che la semplice utilizzazione del progetto da parte della Pa ha determinato in termini concreti ed effettivi il suo arricchimento. Per cui, in base ai principi generali del Codice civile che si applicano sia ai soggetti privati sia a quelli pubblici, da tale condizione di fatto nasce il diritto del professionista a ricevere un indennizzo commisurato in base a principi di carattere generale. Non si deve inoltre considerare precluso al giudice l'accertamento dell'utilizzo del progetto, che di regola appartiene alla sfera della discrezionalità amministrativa da esercitare con un atto esplicito in questa direzione. La mancata applicazione di tale deroga determinerebbe di fatto lo svuotamento del diritto del professionista a vedersi ricompensata la propria attività. Un altro elemento per molti aspetti innovativo della sentenza riguarda le caratteristiche dell'azione per l'indebito arricchimento. In questo caso, infatti, si richiede la realizzazione di un effettivo beneficio e, in aggiunta, il riconoscimento da parte della amministrazione della utilità della attività svolta dal privato. Questo riconoscimento può avvenire tramite un atto formale, ma può anche avvenire in termini sostanziali. Essa si realizza nel momento in cui l'ente utilizza il progetto: tale comportamento equivale infatti al riconoscimento esplicito della validità del progetto e della sua utilità.

14 - DEFINIZIONE DI PERTINENZA PER AMPLIAMENTO DI EDIFICIO
CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. TRIBUTARIA, SENTENZA N. 27460/2008

La Sentenza di Cassazione n. 37460/08 fornisce una ulteriore specificazione della definizione di pertinenza e della sua disciplina in ambito urbanistico, con particolare riguardo al regime del permesso di costruire. Secondo la Corte la nozione di pertinenza urbanistica si distingue da quella civilistica, in quanto presenta precise peculiarità, già individuate da consolidata giurisprudenza ossia: si tratta di un’opera, con propria individualità fisica e propria conformità strutturale e non facente parte integrante o costitutiva di altro fabbricato, preordinata ad un’oggettiva esigenza dell’edificio principale, funzionalmente ed oggettivamente inserita al servizio dello stesso, sfornita di un autonomo valore di mercato, non valutabile in termini di cubatura o comunque dotata di un volume minimo tale da non consentire, in relazione anche alle caratteristiche dell’edificio principale, una sua destinazione autonoma e diversa da quella a servizio dell’immobile cui accede. In sostanza, affinché l’ampliamento sia ritenuto pertinenza, non deve configurarsi con la costruzione preesistente una relazione di integrazione, bensì di servizio, presentando carattere di strumentalità funzionale. In altri termini, non può ricondursi alla nozione in esame l’ampliamento di un edificio che costituisca parte dell’edificio esistente quale elemento che attiene all’essenza dell’immobile e lo completa. Nella fattispecie, con la decisione in esame è stata negata la qualifica di pertinenza ad una tettoia in ferro e pannelli di poliuretano espanso realizzata al di sopra di un capannone esistente, la cui realizzazione è dunque soggetta a permesso di costruire. Con la medesima sentenza la Suprema Corte si è espressa anche in merito alla responsabilità per l’esecuzione della costruzione abusiva.

15 -FUNZIONARIO NON CONTROLLA I DOCUMENTI DELL'APPALTO? E' ABUSO D'UFFICIO
CORTE DI CASSAZIONE, SENTENZA N.33860/2008

La Sesta Sezione Penale della Corte di Cassazione ha stabilito che commette il reato di abuso d'ufficio, il pubblico funzionario che, in sede di appalto, non verifica la regolarità dei documenti prodotti dall'azienda vincitrice della gara e ciò anche se il capitolato non contempla questo tipo di illecito. Gli Ermellini hanno infatti precisato che "la decisione impugnata non tiene in alcun conto del fatto che la norma del capitolato non è altro che disposizione ricognitiva di un obbligo di carattere generale previsto dalla normativa avente valore di legge, richiamata dal ricorrente, la cui violazione costituisce fattispecie idonea a concretare la violazione di legge prevista dall'art. 323 c.p."

16 -PER LA TRASFORMAZIONE DI UN SOTTOTETTO IN MANSARDA È NECESSARIO IL RILASCIO DELLA CONCESSIONE EDILIZIA
CORTE DI CASSAZIONE, SEZIONE III, SENTENZA N. 4981 DEL 31 GENNAIO 2008

La trasformazione di un sottotetto in mansarda costituisce mutamento della destinazione d'uso dell'immobile per il quale è necessario il rilascio della concessione edilizia, in assenza della quale il fatto integra l'ipotesi di reato di cui all'articolo 20 della Legge n° 47 del 1985.

17 - DIVIETO DI SOPRAELEVAZIONE PER INIDONEITÀ DELLE CONDIZIONI STATICHE DELL'EDIFICIO
CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II, SENTENZA N. 3196 DEL 11 FEBBRAIO 2008

Il divieto di sopraelevazione, per inidoneità delle condizioni statiche dell'edificio, previsto dall'art. 1127 secondo comma, cod. civ., va interpretato non nel senso che la sopraelevazione è vietata soltanto se le strutture dell'edificio non consentono di sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture sono tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non consentano di sopportare l'urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica. Pertanto, qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell'art. 1127 secondo comma, cod. civ., e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull'autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico.

18 - È ONERE DELL’APPALTATORE ESEGUIRE LE VERIFICHE TECNICHE IN RELAZIONE ALLE CARATTERISTICHE DEL SUOLO SU CUI L’OPERA DEVE SORGERE
CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. I, SENTENZA N. 3932 DEL 18 FEBBRAIO 2008

L’appaltatore, assumendo un’obbligazione che ha per oggetto il risultato della sua attività, è tenuto ad assicurare al committente l’opera o il servizio promessi, dovendo a ciò provvedere con organizzazione adeguata da un punto di vista sia economico che tecnico. La S.C. pertanto ha affermato che, tanto nell’appalto pubblico quanto in quello privato, l’appaltatore, nel rispetto dei propri obblighi di diligenza e senza necessità di una specifica pattuizione in tal senso, deve esercitare il controllo della validità tecnica del progetto fornito dal committente, anche in relazione alle caratteristiche del suolo su cui l’opera deve sorgere, posto che dalla corretta progettazione, oltre che dall’esecuzione dell’opera, dipende il risultato promesso. Né tale responsabilità può venire meno solo per il fatto che un controllo del genere richiederebbe cognizioni particolari, esigibili da persona particolarmente qualificata (un ingegnere o un geologo) in quanto l’imprenditore - costruttore opera in un settore di attività che di per sé richiede quella specifica competenza, tanto che la progettazione e la direzione dei lavori delle costruzioni in cemento armato di norma è riservata per legge agli ingegneri e agli architetti (R.D. 23 ottobre 1925, n. 2537). Rientra pertanto «nell’alea normale del contratto di appalto assicurare il risultato pur ove questo richieda cognizioni tecniche tipiche dell’attività necessaria per la realizzazione dell’opus, onde si configura come onere dell’appaltatore predisporre un’organizzazione della sua impresa che assicuri la presenza di tali competenze per poter adempiere l’obbligazione, assunta con il committente, di eseguire l’opera immune da vizi e difformità».

19 - LA SENTENZA DICHIARATIVA DI USUCAPIONE È INIDONEA A COSTITUIRE PRESUPPOSTO PER L'APPLICAZIONE DEI BENEFICI PRIMA CASA
CORTE DI CASSAZIONE, SENTENZA N. 5447 DEL 29 FEBBRAIO 2008

La sentenza dichiarativa di usucapione è inidonea a costituire presupposto per l'applicazione dei benefici prima casa. Lo ha affermato la Corte di Cassazione con la sentenza 29 febbraio 2008, n. 5447. L'usucapione è un modo di acquisto a titolo originario della proprietà o di altro diritto reale di godimento, a seguito del possesso ininterrotto, pacifico, pubblico, non violento e continuato per vent'anni del bene: perfezionatosi il requisito ora descritto, l'acquisto del diritto avviene ope legis. La sentenza con la quale il giudice dichiara verificatosi l'acquisto è, quindi, una mera sentenza di accertamento e, come tale, essa andrebbe tassata con l'aliquota dell'1% (articolo 8, lettera c), tariffa, parte I, del Dpr 131/86). Tuttavia, la nota II-bis all'articolo 8 (introdotta dal decreto legge 69/89) stabilisce che i provvedimenti che accertano l'acquisto per usucapione della proprietà di beni immobili o diritti reali di godimento sui beni sono soggetti a imposta secondo le disposizioni dell'articolo 1 della tariffa. Se, da un lato, l'introduzione della nota II-bis ha avuto il pregio di contrastare fenomeni elusivi, dall'altro lato ha dato vita a un'annosa questione: se, in sede di applicazione dell'imposta di registro, sulle sentenze dichiarative di usucapione siano applicabili le agevolazioni "prima casa". Su tale problematica si è pronunciata ora la Cassazione, secondo la quale la nota II-bis all'articolo 8 parifica sì la tassazione delle sentenze di usucapione a quella degli atti di trasferimento, ma non in maniera indiscriminata. Secondo i giudici, agli atti accertativi dell'usucapione non sarebbero applicabili le norme, anche a carattere generale, agevolatrici «degli atti di trasferimento a titolo oneroso». Né può essere invocata l'applicazione analogica a fattispecie di acquisizione della proprietà a titolo originario. La tesi, però, suscita qualche perplessità. Essa, infatti, urta contro il tenore letterale della nota II-bis al citato articolo 8 che, come si è detto, equipara ai fini fiscali la sentenza dichiarativa di usucapione ai trasferimenti negoziali, stabilendo espressamente che la prima deve essere tassata «secondo le disposizioni dell'articolo 1 della tariffa». Senza eccezioni.

20 - INFORTUNI SUL LAVORO: CONCORSO DI COLPA DEL LAVORATORE SOLO SE QUESTI VOLONTARIAMENTE TRASGREDISCE ALLE DISPOSIZIONI DEL DATORE O ATTUA MODALITÀ DI ESECUZIONE PERICOLOSE.
CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. IV, SENTENZA N. 12348 DEL 20 MARZO 2008

«…il concorso di colpa del lavoratore non è ipotizzabile in ogni caso in cui egli abbia commesso un errore nell’esecuzione del lavoro. La funzione delle misure di prevenzione contro gli infortuni sul lavoro è infatti principalmente quella di evitare le conseguenze degli errori commessi dai lavoratori - per inesperienza, negligenza, eccessiva sicurezza, disattenzione ecc. - per cui non appare giuridicamente configurabile un concorso di colpa del lavoratore nel caso di violazione, da parte di altre persone, di norme espressamente dirette a prevenire proprio le conseguenze di tali suoi comportamenti colposi. E ciò anche se il lavoratore abbia acconsentito a prestare la sua attività in situazione di pericolo, in considerazione dell’indisponibilità del diritto alla salute. Ma poiché gli obblighi di prevenzione gravano anche sui lavoratori (art. 6 D.p.r. 27 aprile 1955 n. 547) va comunque sottolineato che soltanto nel caso in cui l’infortunato abbia volontariamente trasgredito alle disposizioni del datore di lavoro, o abbia adottato di sua iniziativa modalità pericolose di esecuzione del lavoro, potrà affermarsi, ai fini civilistici che interessano, l’eventuale suo concorso di colpa. Nel caso accertato dal giudice di merito non era ipotizzabile una colpa del lavoratore che non aveva l’obbligo di predisporre le misure di prevenzione ma quello di osservare le cautele predisposte dal datore di lavoro il quale, nel caso in esame, per quanto si è detto in precedenza, non aveva a tale obbligo adempiuto».

21 - EFFICACIA TEMPORALE DEL PERMESSO DI COSTRUIRE
CORTE DI CASSAZIONE, SENTENZA N. 19101 DEL 12 MAGGIO 2008

Con la sentenza n. 19101 in data 12.5.2008 la Corte di Cassazione ha chiarito che non può essere concessa una proroga del termine di efficacia del permesso di costruire in presenza di una sopravvenuta disciplina urbanistica incompatibile con la realizzazione dell'intervento. Il D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell'edilizia) dispone infatti all'art. 15, comma 2, che i lavori devono essere iniziati entro un anno dal rilascio del titolo abilitativo, e devono essere ultimati entro tre anni dall'inizio dei lavori stessi, pena la decadenza dal diritto a costruire la parte dell'opera non ancora eseguite. Detti termini possono essere prorogati, in considerazione di fatti sopravvenuti estranei alla volontà del titolare del permesso, qualora ne venga fatta richiesta prima della scadenza. Il comma 4 del medesimo art. 15 stabilisce inoltre che «Il permesso decade con l'entrata in vigore di contrastanti previsioni urbanistiche, salvo che i lavori siano già iniziati e vengano completati entro il termine di tre anni dalla data di inizio». In altri termini il termine di decadenza non ammette proroghe quando il regime urbanistico sopravvenuto non consente più la realizzazione dell'intervento. La Corte sottolinea infine che le norme in commento devono considerarsi di stretta interpretazione, in quanto costituiscono una deroga alla generale disciplina dei termini di inizio e ultimazione dei lavori assentiti. Tali norme sono infatti dettate per assicurare la regolarità urbanistica delle attività di trasformazione del territorio, in modo da evitare che una edificazione autorizzata nel vigore di un determinato regime urbanistico venga realizzata quando il mutato regime non la consente più.

22 - VALIDITÀ PROBATORIA RILIEVI FOTOGRAFICI
CORTE DI CASSAZIONE, SENTENZA N. 19968 DEL 19 MAGGIO 2008

La Corte di Cassazione, con la Sentenza n. 19968 del 19.5.2008, ha affermato che, in base all'art. 234 c.p.p., le fotografie o i rilievi fotografici, anche aerei, che rappresentano fatti, persone o cose, costituiscono prova documentale che può essere sempre acquisita, e sulla quale il giudice può validamente fondare il proprio convincimento anche quando riproducono lo stato dei luoghi. Nella fattispecie la Corte ha condannato la realizzazione in assenza di permesso di costruire e senza la preventiva progettazione e denuncia all'Ufficio del Genio civile di un fabbricato in cemento armato basandosi sulla rappresentazione fotografica dello stato dei luoghi, dalla quale si evince che l'epoca di realizzazione del manufatto è successiva al 31.3.2003, data limite di applicabilità della sanatoria edilizia prevista dall'art. 32 della L. 326/2003.

23 - INTERVENTI DI DEMOLIZIONE E SUCCESSIVA RICOSTRUZIONE
CORTE DI CASSAZIONE, SENTENZA N. 20271 DEL 21 MAGGIO 2008

Con la recente sentenza n. 20271 del 21.5.2008 la Corte di Cassazione torna sul tema degli interventi di «ristrutturazione edilizia» consistenti nella demolizione e successiva ricostruzione di un edificio con la medesima volumetria e sagoma di quello preesistente, chiarendone con precisione l'ambito applicativo e la differenza con gli interventi di «nuova costruzione». Si ricorda in proposito che l'art. 3, comma 1, del D.P.R. 380/2001 - Testo Unico dell'edilizia, ha esteso la nozione di «ristrutturazione edilizia», includendovi anche gli interventi ricostruttivi «consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica». La Corte ha dunque ribadito che per poter qualificare l'intervento come «ristrutturazione edilizia» volumetria e sagoma devono rimanere identiche, qualificando di conseguenza come «nuova costruzione», nella concreta fattispecie presa in esame, un intervento comportante una sopraelevazione nonché l'ampliamento di un balcone. Con la medesima sentenza la Corte di Cassazione ha altresì affermato altri importanti principi. In particolare viene ribadito che la totale difformità delle opere edilizie eseguite rispetto alla DIA effettivamente presentata integra il reato di cui all'art. 44 del D.P.R. 380/2001. Tale principio è peraltro chiaramente espresso dal legislatore con il comma 2-bis del medesimo art. 44, ove si legge che «Le disposizioni del presente articolo si applicano anche agli interventi edilizi suscettibili di realizzazione mediante denuncia di inizio attività ai sensi dell'articolo 22, comma 3, eseguiti in assenza o in totale difformità dalla stessa». Per quanto riguarda infine le opere edilizie eseguite in zone soggette a vincolo paesistico, la Corte ha chiarito che è inibita qualsiasi modificazione del territorio, attuata attraverso lavori di qualsiasi genere, non solamente edilizi. Sono consentiti unicamente gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria che non alterino lo stato esteriore dei luoghi e/o l'aspetto esteriore degli edifici. Segnaliamo che le più importanti questioni pratiche ed interpretative, ivi compresi gli orientamenti giurisprudenziali, in merito a tale categoria di interventi sono state prese in esame dal Ministero delle Infrastrutture e dei trasporti, con la circolare n. 4171/2003, alla quale si rimanda per maggiori dettagli.

24 - PERMESSO DI COSTRUIRE PER TRASFORMAZIONE SOTTOTETTO
CORTE DI CASSAZIONE, SENTENZA N. 30842 DEL 30 LUGLIO 2008

La funzione del sottotetto è quella di proteggere l'appartamento dai fattori atmosferici (caldo, freddo, umidità), per cui la trasformazione di esso in locali abitativi deve considerarsi opera nuova, incidente anche sugli standard urbanistici, e per questo necessitante del permesso di costruire. La Corte si è così pronunciata dopo aver esaminato un caso relativo a lavori di trasformazione di un sottotetto in due distinte ed autonome unità abitative, da realizzarsi in zone sottoposta a vincolo paesaggistico. Nella stessa pronuncia si rinvengono due ulteriori importanti affermazioni di principio:
- l'avvenuta prescrizione del reato di abusivismo edilizio non cancella l'abusività dell'opera, ma determina unicamente la non perseguibilità penale del responsabile;
- per poter qualificare lavori quali di manutenzione ordinaria o straordinaria occorre che gli stessi siano eseguito su immobile in regola con i titoli edilizi.

25 - C’È CONSISTENZA, CATEGORIA E CLASSE STA IN PIEDI L’AVVISO DI CLASSAMENTO
CORTE DI CASSAZIONE, SENTENZA N. 23608 DEL 15 SETTEMBRE 2008

La controversia trae origine dall’impugnazione di un atto di riclassamento relativo a un immobile di proprietà di una Spa, con il quale l’agenzia del Territorio aveva comunicato che l’unità immobiliare era stata riclassificata nella categoria “D/7”, a seguito d’istanza di revisione del classamento. A giudizio dell’Amministrazione finanziaria, l’unità immobiliare andava riclassificata nella “categoria D/7”, in quanto era costituita da un sito industriale a carattere permanente e non temporaneo, nel quale si svolgeva un’attività a fine di lucro. A sostegno del proprio ricorso, la società deduceva che il complesso immobiliare veniva utilizzato per la gestione di un metanodotto e, quindi, proprio perché si “trattava di manufatti che servivano per finalità ed esigenze pubbliche”, andava accatastato nella “categoria E/9”, indipendentemente dal carattere temporaneo o permanente del sito industriale e dal carattere lucrativo dell’attività svolta. L’opposizione del contribuente veniva accolta dalla Commissione tributaria provinciale, per i cui giudici tutti i manufatti a servizio dei metanodotti devono essere classificati in “E/9”, anche se utilizzati per lo svolgimento di attività lucrativa. La Ctr, in accoglimento dell’appello dell’ufficio, invece, dichiarava legittima la riclassificazione dell’immobile nella “categoria D/7”, in quanto l’impianto in questione non poteva definirsi di modesta consistenza, atteso che dalle planimetrie si rilevava la presenza di una struttura operativa di cospicue dimensioni. Nel ricorso in Cassazione, la società eccepiva, fra l’altro, oltre alla connotazione pubblicistica del metanodotto (che andrebbe sempre ricompresso nel gruppo “E/9”, esente Ici), la violazione delle norme e dei principi in materia di motivazione degli atti di accertamento tributario, nonché l’erronea individuazione dei presupposti di fatto in base ai quali era stato effettuato il classamento. Al fine di inquadrare correttamente la questione, occorre precisare che, per quanto qui d’interesse, rientrano nel gruppo “D” gli immobili a destinazione speciale e, in particolare, nella categoria “D/7”, i “fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni”. Fanno, invece, parte del gruppo “E”, gli immobili a destinazione particolare e nella categoria “E/9” sono compresi gli altri fabbricati non compresi nelle precedenti categorie del gruppo “E”; in buona sostanza, la categoria “E/9” è una categoria residuale che può trovare applicazione sempre che non possano essere utilizzati gli altri criteri di classamento. Va anche sottolineato che gli immobili che rientrano nella categoria “E/9” sono esonerati dall’obbligo del pagamento dell’Ici; conseguentemente, la prova della sussistenza dei presupposti per beneficiare dell’esenzione grava sul contribuente. La Cassazione, con la sentenza in esame, ha rigettato il ricorso presentato dalla società contribuente, rilevando che “l’obbligo di motivazione di un avviso di classamento di un fabbricato deve ritenersi adempiuto con la semplice indicazione della consistenza, della categoria e della classe acclarati dall’Agenzia del territorio, posto che siffatti dati sono sufficienti a porre il contribuente nella condizione di difendersi” (cfr Cassazione, sentenze 12068/2004 e 333/2006). Peraltro, la formula adottata dall’ufficio, nel motivare l’avviso di classamento: “trattasi di sito industriale a carattere permanente e non temporaneo”, esprimeva sinteticamente i due requisiti prescritti dalla legge al fine di potere classificare correttamente il complesso immobiliare in “D/7” e assoggettarlo a imposta: la destinazione industriale e la tendenziale non modificabilità della struttura, se non con radicali trasformazioni.

26 - RESPONSABILITÀ DATORE DI LAVORO PER INFORTUNIO DEL DIPENDENTE
CORTE DI CASSAZIONE, SENTENZA N. 38819 DEL 14 OTTOBRE 2008

Con una recente pronuncia, la Cassazione ha ribadito che la responsabilità del datore di lavoro (amministratore di una S.p.A.) per infortunio del dipendente è esclusa solo a fronte di una condotta del lavoratore assolutamente eccezionale, del tutto fuori dalla normale prevedibilità Con sentenza in commento, la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso proposto avverso la sentenza, della Corte di Appello di Trieste, di condanna dell'amministratore di una S.p.a. per lesioni personali colpose gravi; la condanna era stata pronunciata per violazione delle norme per la prevenzione degli infortuni sul lavoro. La Suprema Corte ha dichiarato infondati i due motivi di ricorso precisando che la condotta del datore di lavoro deve essere orientata alle acquisizioni della miglior scienza ed esperienza al fine di porre il lavoratore in condizioni di assoluta sicurezza: pertanto, in caso di infortunio del dipendente, il datore di lavoro rischia una condanna penale se non ha adottato, nell'esercizio dell'impresa, le più avanzate tecnologie disponibili per la tutela della sicurezza sul lavoro. Inoltre, secondo un consolidato orientamento, la responsabilità del datore di lavoro è esclusa solo se la condotta del lavoratore si configuri come un fatto assolutamente eccezionale, del tutto estraneo alla normale prevedibilità. Nel caso sottoposto all'esame della Cassazione, nonostante il lavoratore avesse ammesso la propria distrazione e di aver calcolato male i tempi prima dell'introduzione della mano nella macchina, non si configura il comportamento abnorme, del tutto anomalo, esorbitante dalle normali operazioni di lavoro, ovvero incompatibile con il sistema di lavorazione, necessario per interrompere il rapporto di causalità tra condotta colposa del datore di lavoro ed evento lesivo.

27 - ORDINE DI SOSPENSIONE LAVORI
CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. III, SENTENZA N. 41884 DEL 10 NOVEMBRE 2008

In tema di reati edilizi, l'illiceità della condotta consistente nella prosecuzione dei lavori nonostante l'ordinanza comunale di sospensione non viene meno per il fatto che non siano adottati, nei termini, i conseguenti provvedimenti repressivi di legge.

28 - REALIZZAZIONE TERRAZZO A TASCA
CORTE DI CASSAZIONE, SEZ.III, SENTENZA N. 42892 DEL 18 NOVEMBRE 2008

In tema di reati edilizi, integra il reato di cui all'art. 44, lett. b), d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 la realizzazione di un terrazzo a tasca in assenza del permesso di costruire, in quanto si tratta di un intervento di ristrutturazione edilizia che comporta una modificazione della sagoma e delle superfici utili dell'edificio ai sensi dell'art. 10, comma primo, lett. c) D.p.r. citato.

29 - ACCESSO AL FONDO ALTRUI PER LA REALIZZAZIONE DI UNA CANNA FUMARIA
CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II, SENTENZA N. 28234 DEL 26 NOVEMBRE 2008

In tema di accesso al fondo altrui per l'esecuzione di interventi edilizi (nella specie realizzazione di una canna fumaria), ai fini della verifica delle condizioni di cui all'art. 843 c.c., la valutazione comparativa dei contrapposti interessi delle parti deve essere compiuta con riferimento alla necessità non della costruzione o manutenzione, ma dell'ingresso e del transito, nel senso che l'utilizzazione del fondo del vicino non è consentita ove sia comunque possibile eseguire i lavori sul fondo stesso di chi intende intraprenderli, oppure su quello di un terzo, con minore suo sacrificio.

30 - DISCIPLINA DELL'URBANISTICA E CONCESSIONE PER OPERE FONDIARIE
CORTE DI CASSAZIONE, SENTENZA N. 45462 DEL 9 DICEMBRE 2008

Con la sentenza in esame la Corte Suprema di Cassazione ha fornito una importante interpretazione in merito alla disciplina inerente l'urbanistica, consolidando il proprio orientamento in materia di concessione richiesta per l'esecuzione di opere di tipo fondiario. In particolare la Corte ha osservato che l'urbanistica concerne la disciplina dell'uso del territorio, e non solo quel particolare uso consistente nell'edilizia, comprendendo, dunque, tutti gli aspetti conoscitivi, normativi e gestionali di salvaguardia e di trasformazione del suolo, nonché la protezione dell'ambiente. In conseguenza di ciò, come già espresso in precedente sentenza, mentre per le opere di trasformazione di tipo fondiario non è normalmente richiesta la concessione, l'atto concessorio di tipo urbanistico diventa invece necessario allorché ci sia alterazione della morfologia del territorio in conseguenza di rilevanti opere di scavo, sbancamenti, livellamenti, finalizzati ad usi diversi da quelli agricoli. Si sottolinea il fatto che a nulla vale il fatto che l'attività sia svolta in un'area soggetta o meno a vincolo paesistico. Nella fattispecie la Corte ha analizzato il caso di una ditta che, in possesso di autorizzazione comunale per attività di recupero ambientale, ha invece eseguito, in netto contrasto, lavori consistenti in abbattimento ed esportazione di roccia da commercializzare.

31 - CONTRATTO SALVO SE LA CONCESSIONE EDILIZIA È OTTENUTA PRIMA DEL COMPLETAMENTO DELL'OPERA
CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. I , SENTENZA N. 3913/2009

La nullità è esclusa anche quando il titolo autorizzativo arriva dopo la stipulazione del negozio: l'efficacia dell'accordo si ritiene solo sospesa fino all'emissione dell'atto amministrativo. Le analogie con la compravendita. L'appalto è nullo quando l'opera viene realizzata senza concessione edilizia. e il condono non serve a sanare il negozio. il contratto è salvo, invece, se il titolo autorizzativo è ottenuto dopo la stipula ma prima del completamento dei lavori. è quanto emerge dalla sentenza in esame, emessa dalla prima sezione civile della corte di cassazione (qui leggibile come documento correlato).
genesi del diritto. il committente si accorda con l'appaltatore per la realizzazione di un edificio su un terreno di sua proprietà. ma non è il momento della stipula che conta per verificare l'eventuale nullità del contratto per illiceità dell'oggetto (come invece sostiene nella specie il giudice d'appello con riferimento alla mancanza della concessione all'atto della firma). il momento rilevante è quello in cui avviene il trasferimento dei diritti reali, che nel caso dell'appalto è il completamento dell'opera che fa scattare l'accessione ex articolo 934 cc (così come nella compravendita, ad esempio, è il consenso espresso dalle parti nel contratto definitivo ex articolo 1376 cc). comune accordo. accolto il ricorso dell'appaltatore: l'illiceità dell'appalto dichiarata in appello si configura soltanto se l'opera è realizzata di fatto senza titolo, mentre la sanatoria elide le sole sanzioni e la convalida è inammissibile ex articolo 1423 cc (cassazione 2884/08; 4015/07). nel siglare il contratto, invece, le parti avevano di proposito rimandato l'adempimento fino al rilascio della concessione: dalla firma dell'accodo scaturivano soltanto obbligazioni reciproche, mentre l'efficacia del negozio era sospensivamente condizionata all'ottenimento del titolo amministrativo. Parallelismi e fattispecie. ancora analogie con la compravendita: va esclusa, ad esempio, la nullità del preliminare su di un appartamento privo di concessione, in qualità di contratto che ha efficacia meramente obbligatoria (Cass.13225/08; 24460/07;10831/01). Allo stesso modo-concludono gli "ermellini"-l'invalidità non si configura per il contratto d'appalto ineseguito prima del rilascio dell'autorizzazione amministrativa. (d.f.)

32 - IL PROCESSO NON SI INTERROMPE SE IL DIFENSORE SI CANCELLA DALL’ALBO
CORTE DI CASSAZIONE, SENTENZA N. 12261/2009

Il processo non si interrompe per la cancellazione volontaria dall’albo professionale del difensore. È una circostanza, ha spiegato la Corte di Cassazione, che non può essere assimilata alla morte del legale o alla radiazione dall’albo. In particolare, ha messo nero su bianco la terza sezione civile, che “la volontaria cancellazione dall'albo professionale del procuratore costituito non dà luogo all'applicazione dell'art. 301, comma primo, cod. proc. civ. e non determina, pertanto, l'interruzione del processo, in quanto, mentre le ipotesi ivi previste (la morte, la sospensione o la radiazione dall'albo) sono accomunate dal fatto di non dipendere, almeno in via diretta, dalla volontà del professionista o del cliente, la volontaria cancellazione è assimilabile alle ipotesi indicate nel terzo comma del medesimo articolo (la revoca della procura o la rinuncia ad essa)”.

33 - SOPRAELEVAZIONE INUTILE? NON GIUSTIFICA CHIUSURA DELLE LUCI DEL VICINO
CORTE DI CASSAZIONE, SENTENZA N.16841/2009

La Corte di Cassazione intervenendo in materia di rapporti di vicinato e, in particolare, sul diritto di chiudere le luci in caso di costruzione in appoggio o in aderenza, ha ricordato che, secondo la normativa vigente, "il sacrifico del vicino di tenere luci nel muro è subordinato all'effettiva erezione di una costruzione in appoggio o in aderenza del muro stesso, che però apporti una concreta utilità a chi l'ha costruita: è questa la sola condizione richiesta dall'art. 904 c.c., comma 2, per sacrificare il diritto del vicino di tener le luci nel muro". Nella parte motiva della sentenza, la Corte spiega tra le altre cose che l'accertamento relativo alla qualifica di sopraelevazione di un muro di contorno è rimesso all'apprezzamento del giudice di merito, come tale incensurabile in Cassazione ove adeguatamente motivato. Nella fattispecie, spiega la Corte, il giudice del merito ha correttamente ritenuto che "l'edificazione di tale muro, costruito in aderenza della preesistente finestra lucifera, in considerazione tra l'altro della sua eccessiva altezza [...] non era giustificato ai fini della sopraelevazione dell'edificio, nè da ragioni estetiche né da necessità tecniche o funzionali, in modo tale che la sua costruzione poteva integrare un vera e propria turbativa del possesso della luce". Sta di fatto che, continua la Corte che il giudice a quo ha correttamente rilevato come "dagli elementi probatori acquisiti, risulta che la sopraelevazione [...] ben avrebbe potuto essere realizzata senza occludere la finestra dell'attrice, ossia mediante la costruzione di un muro di delimitazione [...] di altezza inferiore alla detta finestra".

34 - GODIMENTO ESCLUSIVO DI BENE COMUNE NON BASTA PER USUCAPIRE
CORTE DI CASSAZIONE, SENTENZA N.17642/2009

La Corte di Cassazione ha stabilito che nei casi in cui sussiste una situazione di compossesso su un bene, la parte che intende chiederne l'usucapione deve dimostrare non solo di avere avuto un godimento esclusivo di detto bene ma anche che tale godimento sia stato esercitato attraverso una attività "apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui" e che pertanto il suo godimento del bene non sia la conseguenza di un atteggiamento di mera tolleranza da parte dell'altro compossessore. Non sufficiente in ogni caso per usucapire il solo fatto di aver compiuto atti di gestione consentiti al singolo partecipante o anche atti familiarmente tollerati dagli altri.

35 - PERMESSO DI COSTRUIRE PER MURO DI RECINZIONE
CORTE DI CASSAZIONE, SENTENZA N.20131/2009

Con la Sentenza in esame la Corte di Cassazione fornisce un utile chiarimento sulla disciplina del permesso di costruire e sugli interventi assoggettati al rilascio del titolo abilitativo medesimo. In particolare la Corte, riprendendo quanto stabilito dalla Sentenza 4755/2008, argomenta che necessita del rilascio preventivo del permesso di costruire anche la realizzazione di un muro di recinzione allorquando, avuto riguardo alla struttura e all'estensione dell'area relativa, questo sia tale da modificare l'assetto urbanistico del territorio, così rientrando nel novero degli interventi di nuova costruzione di cui all'art. 3, comma 1, lettera e) del DPR 380/2001.

36 - NO ALLA DUPLICAZIONE DELLE VOCI DI DANNO DA DEQUALIFICAZIONE PROFESSIONALE CON LA STESSA FONTE CAUSALE
CORTE DI CASSAZIONE, SENTENZA N. 20980/2009

Il danno alla professionalità, poiché danno conseguenza e non danno evento, non è suscettibile di valutazione in re ipsa e deve essere provato da parte del lavoratore. Poiché tale danno sussista è necessario, infatti, che si produca una lesione aggiuntiva ed autonoma, con riflessi sulle aspettative di progressione professionale, sulle abitudini di vita del lavoratore e sulle relazioni da lui intrattenute sostanziandosi in un’effettiva lesione della dignità personale del lavoratore. Proprio a causa delle molteplici forme che può assumere il danno da dequalificazione, si rende indispensabile una specifica allegazione da parte del lavoratore, che deve precisare quali di essi ritenga in concreto di aver subito, fornendo tutti gli elementi e le peculiarità della situazione di fatto. Non è quindi sufficiente prospettare l’esistenza della dequalificazione e chiedere genericamente il risarcimento del danno, non potendo il Giudice prescindere dalla natura del pregiudizio lamentato e valendo il principio generale per cui il Giudice non può mai sopperire all’onere di allegazione che concerne sia l’oggetto della domanda, sia le circostanze in fatto su cui questa trova supporto. Questa pronuncia sottolinea l’inammissibilità di una duplicazione delle voci di danno rispetto alla stessa fonte causale attraverso diverse etichettature delle pretese risarcitorie. La Sez. lav. ribadisce dunque l’orientamento espresso dalle Sez. Unite secondo cui le diverse categorie elaborate dalla dottrina e giurisprudenza (danno biologico, danno esistenziale, danno da perdita del rapporto parentale….ecc) costituiscono una mera sintesi descrittiva dell’unica categoria concettuale esistente, quella cioè del danno non patrimoniale, il cui doveroso integrale risarcimento impone di tener conto, nella quantificazione, di ciascun pregiudizio (integrità psico-fisica, dignità della persona….ecc) ma senza duplicazioni.

37 - NOTAIO RESPONSABILE VERSO IL TERZO SOLO SE HA UNA PERDITA DIRETTA
CORTE DI CASSAZIONE, SENTENZA N. 22800/2009

La sentenza si inserisce nell’orientamento ormai consolidato della natura contrattuale della responsabilità del notaio nei confronti dei propri clienti per l’esercizio dell’attività professionale da lui svolta. Nel caso di specie il notaio aveva trasferito il sottotetto di un appartamento ed i nuovi proprietari avevano abbattuto il tetto sovrastante la loro proprietà, di cui erano titolari due signore estranee all’atto di trasferimento. Il giudice di primo grado, su richiesta delle proprietarie del tetto, aveva dichiarato l’illegittimità dell’abbattimento ed ordinato il ripristino della situazione “quo ante” con condanna dei proprietari al pagamento delle spese necessarie per i lavori e del notaio, chiamato in causa dai propri clienti, per non aver rilevato l’altruità della titolarità del tetto. Nelle more del giudizio di secondo grado le proprietarie avevano venduto il proprio tetto ai titolari dell’appartamento, facendo così venir meno la materia del contendere ed il conseguente obbligo risarcitorio a carico del notaio, a carico del quale venivano comunque poste parte delle spese dei giudizi di primo e secondo grado. La Cassazione, nel rigettare i ricorsi delle originarie proprietarie del tetto e dei proprietari del sottotetto in ordine alla suddivisione delle spese tra le parti in causa, prende atto della corretta ricostruzione in termini di responsabilità del notaio operata dalla Corte d’Appello. Infatti, secondo la consolidata giurisprudenza di legittimità, la responsabilità del notaio opera nei confronti dei propri clienti quale responsabilità contrattuale, derivante da contratto di mandato o, secondo la tesi preferibile, da contratto di prestazione d’opera intellettuale; viceversa la responsabilità professionale del notaio nei confronti dei terzi estranei all’atto opera come responsabilità extracontrattuale. Pertanto non tutti i terzi sono legittimati alla richiesta di risarcimento dei danni ex art. 2043 cod. civ., ma solo coloro i quali abbiano sofferto una perdita patrimoniale immediata e diretta, nei limiti di cui all’art.1223 cod.civ. Conseguentemente il regime di responsabilità del notaio nei confronti di terzi estranei all’atto è comunque subordinato all’effettivo riscontro dei presupposti sanciti dal codice civile in materia di obbligazioni.

38 - ARBITRATO, IL COMPENSO AL CT DI PARTE NON VA COMMISURATO AL VALORE GLOBALE DELLA CAUSA MA AL VALORE RELATIVO AI QUESITI OGGETTO DI CONSULENZA
CORTE DI CASSAZIONE, SENTENZA N. 23342/2009

La Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione ha stabilito che la parcella del professionista che segue l’azienda in un arbitrato va commisurata non tanto al valore globale della causa ma solo “a quelle domande rispetto alle quali si sia resa necessaria la consulenza stessa”. Gli Ermellini hanno evidenziato che “l’affermazione del primo giudice, che si vorrebbe interpretare in senso conforme alla tesi sostenuta dall’odierno ricorrente, di segno inequivocabilmente opposto, in quanto posta a base di una decisione reiettiva di tale tesi, recependo, invece, quella secondo la quale la disposizione di cui all’art. 31 del DPR 645/94, nell’ancorare il valore della pratica a quello della domanda o delle domande oggetto della controversia nell’ambito della quale sia svolta l’incarico di consulente, va intesa in senso funzionale, vale a dire con riferimento a quelle sole domande rispetto alle quali si sia resa necessaria la consulenza e non anche a tutte le altre, quand’anche in qualche modo connesse, formulate nel corso del medesimo giudizio. Tale interpretazione deve ritenersi la sola logica e corretta, non essendo concepibile che la retribuzione di una prestazione professionale sia ancorata ad elementi estranei all’ambito dell’indagine svolta dal consulente, quali sarebbero altre domande o capi di domanda, in relazione ai quali, non vendo ravvisato il giudice la necessità di ricorrere, ai fini della relativa decisione, all’ausilio dello stesso, il relativo compenso sarebbe del tutto privo di causale”. “Nel caso di specie - ha aggiunto la Corte -, dunque, deve ritenersi conforme a diritto la decisione impugnata, nella parte in cui ha ritenuto di assumere a base della determinazione del valore della pratica, ai fini della liquidazione del compenso dovuto al consulente di parte, il valore di quel capo della domanda, relativo alle cd. royalties pretese dalla società (…) per la cui quantificazione, da operarsi sulla base degli importi dei fatturati netti nei periodi in contestazione, gli arbitri avevano ritenuto di doversi avvalere della collaborazione di un consulente tecnico di ufficio (alle cui operazioni l’odierno ricorrente partecipò quale c.t. di parte)”.

39 - L’ACQUIRENTE PUÒ DIMOSTRARE CHE L’EDIFICIO È IN REGOLA. DI FRONTE ALL’INERZIA DEL VENDITORE SI RENDE POSSIBILE IL TRASFERIMENTO DELL`IMMOBILE
CORTE DI CASSAZIONE, SENTENZA N. 23825/2009

La regolarità urbanistica di un immobile promesso in vendita può essere dichiarata anche dall`acquirente. Infatti, in caso di non collaborazione da parte del promittente venditore, alla parte che agisce per esecuzione in forma specifica del preliminare di vendita deve essere consentito produrre i documenti che attestano la legittimità edilizia di quanto intende comprare. L`importante principio, che spiana la strada a tanti trasferimenti immobiliari, e` stato affermato dalle Sezioni unite civili della Cassazione che, con la sentenza in esame, ha cosi risolto la questione di particolare importanza sottoposta al vaglio del collegio esteso. La vicenda e` stata originata dal ricorso presentato da un imprenditore che aveva stipulato un preliminare di vendita per l`acquisto di un immobile che doveva essere pagato in parte in contanti e in parte mediante l`esecuzione di lavori di ristrutturazione di un altro bene di proprietà dei venditori. Questi ultimi, pero, avevano dato in affitto il bene da restaurare, impedendo di fatto l`esecuzione dei lavori, avevano taciuto l`esistenza di un sequestro conservativo gravante sul fabbricato promesso in vendita e, infine, si erano rifiutati di procedere al trasferimento dello stesso. Per questo motivo l`imprenditore si e` rivolto al tribunale chiedendo al giudice di disporre il trasferimento dell`immobile oggetto del preliminare. Il tribunale ha respinto la domanda, ma in secondo grado la sentenza e` stata riformata. In particolare la Corte d`appello ha stabilito che non vi erano ostacoli al trasferimento del bene in quanto il venditore aveva presentato nel corso del giudizio una dichiarazione giurata da lui sottoscritta nella quale attestava la regolarità urbanistica del bene per essere stato lo stesso edificato in epoca anteriore al 1° settembre 1967. Secondo il collegio, infatti, l`acquirente poteva produrre in appello questi nuovi mezzi di prova trattandosi nella specie di prove precostituite, cioè di documenti. La controversia si e` quindi spostata in Cassazione dove e` stata assegnata alle Sezioni unite. I venditori, nel contestare le conclusioni di merito hanno affermato che la dichiarazione giurata proveniente da soggetto diverso dal proprietario dell`immobile da vendere non sarebbe produttiva di effetti in quanto l`unico legittimato dalla legge a rilasciare la conformità edilizia del bene promesso in vendita sarebbe appunto il proprietario. La tesi non ha convinto i giudici di legittimità i quali, al contrario, hanno affermato che non risponde alle finalità della legge impedire al promissario acquirente di ottenere «una sentenza che tenga luogo del contratto non concluso fornendo in giudizio la prova della detta regolarità urbanistica nell`ipotesi in cui il promettente alienante, resosi inadempiente, si rifiuti di produrre i documenti e di rendere la dichiarazione di cui all`articolo 40 della legge 47/85».

40 - I REGOLAMENTI CONDOMINIALI CONTRATTUALI POSSONO LIMITARE LA DESTINAZIONE D'USO DELL'IMMOBILE DI PROPRIETÀ DEL CONDOMINO
Corte di Cassazione, Sentenza n. 24125 del 24 ottobre 2013

I sottotetti non possono essere trasformati in mansarde se non c'è l'ok dell'assemblea condominiale che permette il cambio della destinazione d'uso. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con la sentenza in esame, con la quale è stato accolto il ricorso presentato da alcuni condomini contro la decisione dei giudici di merito di consentire agli acquirenti di un sottotetto, adibito a stenditoio-magazzino, di trasformarlo in una mansarda con destinazione abitativa. Secondo i giudici della suprema Corte “le norme contenute nei regolamenti condominiali posti in essere per contratto possono imporre limitazioni al godimento e alla destinazione d'uso degli immobili di proprietà esclusiva dei condomini”. Nella sentenza la Cassazione ha precisato che la destinazione d'uso di un immobile si identifica con la destinazione impressa dal titolo abilitativo, e non con l'utilizzo che ne fa in concreto il soggetto che lo impiega. La nozione di “uso” rilevante dal punto di vista urbanistico è infatti ancorata alla tipologia strutturale dell'immobile, senza che essa possa essere influenzata da utilizzazioni difformi rispetto agli atti autorizzatori e/o pianificatori. Nell'individuare la destinazione d'uso dell'immobile, l'elemento scriminante è rappresentato dalla destinazione catastale, tanto più nel caso in cui il regolamento condominiale contrattuale vieti espressamente tali modifiche alla destinazione d'uso.


41 - IL PROGETTISTA CHE NON RISPETTA LA NORMATIVA URBANISTICA DEVE RISARCIRE IL DANNO AL COMMITTENTE
Corte di Cassazione Civile, sezione II, Sentenza n. 23342 del 15 Ottobre 2013

E' dovere progettista, ai fini dell'adempimento a regola d'arte, tener conto nella propria opera sia della conformità alle regole tecniche che della compatibilità con le regole giuridiche. Ciò poiché, in caso contrario, potrebbe essere compromessa la possibilità per il costruttore di ottenere i relativi titoli amministrativi necessari ad eseguire i lavori (nella specie, il permesso di costruire). Nel caso in oggetto, proprio a tale omissione è conseguito il diniego della pubblica amministrazione al rilascio degli opportuni provvedimenti, non avendo il progetto edilizio tenuto conto della vigente normativa antisismica. Nonostante il rigetto nei precedenti gradi di giudizio, la Suprema Corte ha confermato che tale comportamento, addebitabile al progettista, costituisce senza dubbio colpa grave ed è quindi sicuramente fonte di responsabilità nei confronti del committente, il quale ha dovuto necessariamente ritardare l'inizio dei lavori. Ha errato il giudice del merito nell'affermare che "l'assunzione della direzione dei lavori da parte del professionista comprendeva ogni attività necessaria ad assicurare la realizzazione dell'opera, mentre per gli adempimenti di ordine burocratico l'adozione degli atti necessari rimaneva riservata alla committente proprietaria". Infatti, senza dover necessariamente qualificare la prestazione come di mezzi oppure di risultato, conferma la Cassazione che "il progettista deve assicurare la conformità del progetto alla normativa urbanistica ed individuare in termini corretti la procedura amministrativa da utilizzare, così da assicurare la preventiva e corretta soluzione dei problemi che precedono e condizionano la realizzazione dell'opera richiesta dal committente".  

42 - E' NULLO UN CONTRATTO PRELIMINARE CHE ABBIA AD OGGETTO LA VENDITA DI UN IMMOBILE IRREGOLARE DAL PUNTO DI VISTA URBANISTICO
Corte di Cassazione, Sentenza n° 23591 del 17 ottobre 2013

La formulazione dell’art. 40, comma 2, L. 47/1985 consente di affermare che dalla stessa è desumibile il principio generale della nullità, di carattere sostanziale, degli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica, cui si aggiunge una nullità, di carattere formale, per gli atti di trasferimento di immobili in regola con la normativa urbanistica o per i quali è in corso la regolarizzazione, ove tali circostanze non risultino dagli atti stessi.  

43 - TESTAMENTO OLOGRAFO NULLO SE LA MANO DEL TESTATORE È STATA AIUTATA E GUIDATA NELLA SCRITTURA
Corte di Cassazione, Sez. VI, Sentenza n. 24882 del 6 novembre 2013

In materia di autografia del testamento olografo, è ormai pacifico in giurisprudenza che, in presenza di aiuto e di guida della mano del testatore da parte di una terza persona, per la redazione del testamento, tale intervento del terzo escluda di per sé il requisito dell’autografia, indispensabile per la validità del testamento olografo, a nulla rilevando l’eventuale corrispondenza del contenuto della scheda testamentaria alla volontà del testatore. L’intervento del terzo inficia la validità della scheda testamentaria anche se interessa una sola parola, rendendo ultroneo verificare se l’intervento del terzo abbia interessato solo una parte del testamento e se la parte restante sia comunque volontà del testatore.

44 -  ABUSIVA OCCUPAZIONE DI SPAZIO DEMANIALE
Corte di Cassazione, Sez. III, Sentenza n. 41795 del 10 ottobre 2013
Il principio per il quale i manufatti realizzati in difetto di concessione devono intendersi ope legis acquisiti al patrimonio dello Stato non incide sulla permanenza del reato di cui agli artt. 54 e 1161 cod. nav., atteso che il verificarsi dell'accessione influisce sul regime della proprietà dei manufatti illegittimamente edificati, ma non su quello dell'uso e del godimento del bene demaniale che, attraverso il protrarsi dell'occupazione sine titulo, vengono mantenuti nella esclusiva disponibilità di chi lo utilizza, con sottrazione alla fruibilità collettiva.

45 - COMPUTO AI FINI VOLUMETRICI DEI LOCALI INTERRATI
Corte di Cassazione, Sez. III, Sentenza n. 42147 del 14 ottobre 2013

In tema di attività edilizia, anche i locali interrati devono essere computati ai fini volumetrici, perché detto calcolo deve essere effettuato, salvo che non viga un’espressa disposizione contraria, con riferimento all’opera in ogni suo elemento, ivi compresi gli ambienti seminterrati ed interrati funzionalmente asserviti, giacché nel concetto di costruzione rientra ogni intervento edilizio che abbia rilevanza urbanistica, in quanto incide sull’assetto del territorio ed aumenta il c.d. carico urbanistico e tali sono pure i piani interrati cioè sottostanti al livello stradale.

46 - TERRAZZE A LIVELLO E LASTRICI SOLARI DI USO ESCLUSIVO SONO SIMILI: AI FINI DELLA RIPARTIZIONE DELLE SPESE SI APPLICA L’ART. 1126 C.C.
Corte di Cassazione, Sentenza n. 22896 del 8 ottobre 2013

In tema di manutenzione del terrazzo a livello di pertinenza di un’unità immobiliare, le spese di manutenzione devono essere ripartite come se quella parte dell’edificio fosse un lastrico in uso esclusivo: un terzo a chi ne ha l’uso e due terzi, in relazione ai millesimi di proprietà dell’unità immobiliare, tra i condomini per i quali quel terrazzo funge da copertura. La sentenza di in esame, ribadisce un concetto pacifico in seno alla giurisprudenza di legittimità, talmente tanto chiaro che pure questo, come altri, avrebbe meritato d’essere tramutato in legge dalla riforma del condominio che, per molto versi, s’è limitato a questa operazione di recepimento nel codice civile del dettame giurisprudenziale. I fatti. Un condomino fa causa al vicino del piano superiore: dal terrazzo in uso esclusivo all’appartamento di proprietà del convenuto provenivano infiltrazioni che causavano danni. Il giudice di primo grado accoglieva la domanda attorea e condannava il convenuto al risarcimento. Nell’ambito del giudizio di secondo grado la sentenza appellata veniva parzialmente riformata: le opere prescritte dal CTU per la manutenzione del terrazzo dovevano essere poste a carico di tutti i condomini ai sensi dell’art. 1126 c.c. in quanto il terrazzo a livello dev’essere equiparato al lastrico solare in uso esclusivo. La sentenza viene confermata in Cassazione. Si legge nella pronuncia n. 22896 che “le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze, anche a livello, equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall'art. 1126 cc, che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo a carico del condomino, che abbia l'uso esclusivo, restando gli altri due terzi a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti, si colloca nel solco di consolidata giurisprudenza di questa Corte Suprema sul punto (S.U. 29.4.1997 n. 3672, Cass. 13.12.2007 n. 26239, Cass. 17.10.2001 n. 12682, Cass. n. 3465/2012)” (Cass. 8 ottobre 2013 n. 22896). Vale la pena ricordare che l’art. 1126 c.c. non si applica automaticamente. Ambito di applicazione della norma Recita l’art. 1126 c.c.: “Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o  della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.” . Quando si applica questa norma? Secondo la Cassazione che si esprime in tal senso ormai da anni, “il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto al condomino che ne abbia la proprietà esclusiva, grava su tutti i condomini (con ripartizione delle spese ex art. 1126 c.c.) e quindi il condominio, quale custode ex art. 2051 cod. civ. risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare (Cass. 21/2/2006 n. 3676; Cass. 13/3/2007 n. 5848; Cass. 22/3/2012 n. 4596); - la disposizione dell'art. 1126 c.c. che regola la ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell'opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario; in tale ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 c.c., e non anche - sia pure in via concorrenziale - al condominio (Cass. 15/4/2010 n. 9084)” (Cass. 30 aprile 2013, n. 10195).

47 - STUDIO SUPER ATTREZZATO EQUIVALE A REDDITO D’IMPRESA - GEOMETRI
Corte di Cassazione, Sentenza n. 13509 del 29 maggio 2013

L’organizzazione e l’utilizzo di beni strumentali di ampie dimensioni snaturano l’attività svolta dal professionista legittimando la tassazione dei redditi prodotti come fossero d’impresa. Questo è quanto ha chiarito la Corte di cassazione, con l’ordinanza 13509 del 29 maggio che, accogliendo il ricorso dell’Amministrazione finanziaria, ha ribadito la mancanza di coincidenza tra la nozione di reddito di impresa secondo l’ordinamento civile e quello tributario. La vicenda. Il caso trae origine dalla notifica di un avviso di accertamento nei confronti di un geometra al fine della rettifica dei redditi prodotti, in un determinato periodo di imposta, riferibili, secondo l’Amministrazione finanziaria, a reddito di impresa e non di lavoro autonomo come, invece, ritenuto dal contribuente.  Avverso la diversa pretesa impositiva, il contribuente adì la Commissione di primo grado, che accolse la tesi difensiva del professionista, annullando gli atti notificati dagli uffici finanziari. Di giudizio diametralmente opposto, la Commissione tributaria di secondo grado che riformò la decisione adottata dai giudici di prime cure. In particolare, la Ctr chiarì che, nel caso di specie, l’organizzazione e l’utilizzo di beni strumentali di ampie dimensioni avevano snaturato l’attività svolta dal contribuente, caratterizzata dall’assunzione di dati, dalla loro elaborazione e dalla redazione e illustrazione di carte topografiche in modo tale che l’organizzazione di beni e di persone non poteva che “ampiamente supportare il lavoro del geometra e costituire certamente la preminenza sul lavoro intellettuale la professione di geometra era al servizio della ponderosa organizzazione che, complessa com'era la struttura imprenditoriale, poteva benissimo agire in modo indipendente e fuori dalla stragrande maggioranza dei casi dal controllo tecnico del geometra”. Il giudizio fu confermato anche dalla Commissione tributaria centrale, che respinse l’appello presentato dal contribuente. Quest’ultimo, poi, ricorse in Cassazione. L’ordinanza. La prima parte del ricorso di legittimità è stato improntato, dalla difesa del professionista, su questioni procedurali poste a far cadere la sentenza di merito e che, non essendo di interesse fiscale, si ritiene opportuno non approfondire. Nel ricorso in Cassazione è stato rappresentato come i giudici di secondo grado non abbiano correttamente inquadrato la diversa fattispecie giuridica che norma l’attività svolta dal professionista rispetto a quella svolta dall’imprenditore, non avendo tenuto conto del carattere personale delle prestazioni erogate (articolo 2233 cc), delle caratteristiche e delle misure del compenso percepito e del diverso rischio che grava sull’imprenditore rispetto al prestatore d’opera intellettuale. La stessa Amministrazione finanziaria, inoltre, nella nuova pretesa impositiva (tassazione del reddito come se fosse stato prodotto da un imprenditore invece che da un libero professionista) non aveva mai contestato la presenza o meno delle succitate caratteristiche nell’esercizio della professione da parte del geometra e che dunque non avrebbe potuto qualificare il reddito prodotto come reddito di impresa. La Ctr aveva considerato il reddito prodotto dal contribuente imputabile a reddito di impresa, perché l’attività svolta dal geometra si avvaleva di una consistente struttura autonomamente organizzata rispetto alla prestazione dell’opera intellettuale. La Corte di cassazione, con l’ordinanza 13509 del 29 maggio, dichiarando l’inammissibilità del ricorso presentato dal professionista, ha ricordato che “la nozione tributaristica dell'esercizio di imprese commerciali non coincide con quella civilistica, giacché l'art. 51 del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 intende come tale l'esercizio per professione abituale, ancorché non esclusiva, delle attività indicate dall'art. 2195 cod. civ., anche se non organizzate in forma di impresa, e prescinde quindi dal requisito organizzativo, che costituisce invece elemento qualificante e imprescindibile per la configurazione dell'impresa commerciale agli effetti civilistici, esigendo soltanto che l'attività svolta sia caratterizzata dalla professionalità abituale, ancorché non esclusiva”. Infine, il Collegio ha ricordato che l’accertamento, ai fini delle imposte sui redditi, della riconducibilità della cessione di un bene all’esercizio di un’attività di commercio posta in essere nell’esercizio abituale e professionale di un’impresa, valutato in relazione alle concrete modalità e al contenuto oggettivo e soggettivo dell’atto, costituisce poi un accertamento di fatto, incensurabile in sede di legittimità se congruamente motivato.  

48 - NON RAPRESENTA UNA SPESA URGENTE RIFARE LA FACCIATA PER MIGLIORARE L’IMMAGINE DELL’HOTEL IN CONDOMINIO
Cassazione civile, sentenza del 3 settembre 2013, n. 20151

Nel condominio la "trascuranza" degli altri partecipanti e dell'amministratore non è sufficiente. Il condomino non può, senza interpellare gli altri condomini e l'amministratore e, quindi, senza il loro consenso, provvedere alle spese per le cose comuni, salvo che si tratti di "spese urgenti". Il divieto per i singoli condomini di eseguire di propria iniziativa opere relative alle cose comuni cessa quando si tratta di opere urgenti, intendendosi quelle che, secondo il criterio del buon padre di famiglia, appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune (Cass., Sez. 2, 6 dicembre 1984, n. 6400; Cass., Sez. 2, 26 marzo 2001, n. 4364), l'urgenza dovendo essere commisurata alla necessità di evitare che la cosa comune arrechi a sé o a terzi o alla stabilità dell'edificio un danno ragionevolmente imminente, ovvero alla necessità di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità.  La disposizione dell'art. 1134 cod. civ., invero, è diretta ad impedire indebite e non strettamente indispensabili interferenze dei singoli partecipanti alla gestione del fabbricato riservata agli organi del condominio, essendo previsti dalle norme processuali strumenti alternativi (art. 1105, quarto comma, cod. civ.) al fine di ovviare alla inerzia nella adozione o nella esecuzione di provvedimenti non urgenti, ma tuttavia necessari per la conservazione ed il godimento dell'edificio. Il diritto al rimborso in seguito all'attività gestoria, svolta dal singolo condomino in deroga alla competenza dell'assemblea e dell'amministratore, si giustifica, quindi, soltanto in ragione dell'urgenza delle spese. (Nella specie Il Tribunale nel considerare che le spese effettuate muovevano dall'esigenza "di provvedere senza indugio all'adeguamento di tutti gli impianti e servizi comuni alle normative di igiene e sicurezza pubblica disciplinanti l'attività alberghiera" esercitata nel complesso condominiale, non aveva tenuto adeguatamente conto che molte delle spese sostenute dal condomino erano piuttosto finalizzate al mero miglioramento dell'immagine del condominio e, quindi, all'accrescimento delle possibilità di vendita dei soggiorni.)

49 - SE I LAVORI SONO PESSIMI IL CONDOMINIO NON PUO’ EVITARE DI PAGARE IN ATTESA DEL RISARCIMENTO DEL DANNO RICHIESTO
Cassazione civile, sentenza n. 20207 del 10 settembre 2013

In tema di appalto, qualora il committente, rilevata l'esistenza di vizi dell'opera, non ne pretenda l'eliminazione diretta da parte dell'esecutore del lavoro, chiedendo, invece, il risarcimento del danno per l'inesatto adempimento, il credito dell'appaltatore per il corrispettivo permane invariato.

50 - CONDOMINIO : USO DELLA COSA COMUNE
Corte di Cassazione, Sentenza 18 settembre 2013, n.21395

In tema di utilizzazione del muro perimetrale dell'edificio condominiale da parte del singolo condomino, costituiscono uso indebito della cosa comune, alla stregua dei criteri indicati negli artt. 1102 e 1122 c.c., le aperture praticate dal condomino nel detto muro per mettere in collegamento locali di sua esclusiva proprietà, esistenti nell'edificio condominiale, con altro immobile estraneo al condominio, in quanto tali aperture alterano la destinazione del muro, incidendo sulla sua funzione di recinzione e possono dar luogo all'acquisto di una servitù (di passaggio) a carico della proprietà condominiale. Nell'ipotesi di preesistenza di un varco di passaggio nel muro perimetrale dell'edificio condominiale, l'apertura di altro e diverso varco da parte del singolo condomino non può essere ritenuta una semplice modalità di esercizio "ampliativa" della preesistente facoltà o in essa ricompresa ai sensi dell'art. 1027 c.c., ma determina un onere nuovo e diverso a carico del fondo servente sì da porre le premesse per la costituzione di una ulteriore servitù, imponendosi un ulteriore peso a carico delle strutture dell'edificio, escludendosi così l'ipotesi del semplice aggravio della servitù preesistente.

51 - VIZI DI COSTRUZIONE
Corte di Cassazione, Sentenza n. 20644 del 9 settembre 2013

Ai fini del computo dei termini annuali posti dall'art. 1669 CC - il primo di decadenza per effettuare la "denunzia" ed il secondo, che dalla denunzia stessa prende a decorrere, di prescrizione per promuovere l'azione-,deve aversi riguardo alla "scoperta" del vizio, che si identifica con la conoscenza sia della gravità dei difetti sia del collegamento causale di essi con l'attività progettuale e costruttiva espletata. Ai fini della responsabilità dell'appaltatore ex art. 1669 c.c., costituiscono gravi difetti dell'edificio non solo quelli incidenti sulla struttura e sulla funzionalità dell'opus, ma anche i vizi costruttivi che menomano apprezzabilmente il normale godimento della cosa o impediscono che questa fornisca l'utilità cui è destinata, come il crollo o il disfacimento del rivestimento esterno dell'edificio, ovvero il distacco dell'intonaco, che, pur non alterando le strutture portanti dell'edificio, alteri, per la notevole estensione delle superfici interessate, il normale godimento dell'immobile e la sua funzione economica. La nozione di grave difetto di costruzione, infatti, ricomprendendo ogni deficienza o alterazione che vada ad intaccare in modo significativo sia la funzionalità dell'opera che la sua normale utilizzazione, è riferibile anche alle parti comuni di un edificio in condominio e, quindi, anche ai viali di accesso pedonali.

52 - DIVISIONE ED AZIONE DI RIDUZIONE
Corte di Cassazione, Sentenza n. 20143 del 3 settembre 2013

Il coerede, convenuto nel giudizio di scioglimento della comunione ereditaria, può, dopo il passaggio in giudicato della sentenza di divisione, esperire l'azione di riduzione della liberalità compiuta in vita dal de cuius nei confronti di altro coerede dispensato dalla collazione, lamentando l'eccedenza della donazione rispetto alla disponibile e chiedendo la reintegrazione della quota di riserva, con le conseguenti restituzioni. Alla morte del de cuius, il legittimario leso può rinunciare all'azione di riduzione delle disposizioni lesive della sua quota di riserva, ma è necessario, a tal fine, che egli manifesti positivamente la volontà di rinunciare al suo diritto di conseguire l'integrazione spettantegli. Ove manchi una rinuncia espressa in tal senso, si può giungere a ritenere l'esistenza di una rinuncia tacita solo in base ad un comportamento inequivoco e concludente del soggetto interessato, che sia incompatibile con la volontà di far valere il diritto alla reintegrazione. Ma è da escludere che la mancata costituzione nel giudizio di scioglimento della comunione ereditaria promosso da altro coerede esprima l’inequivoca volontà della parte convenuta contumace di rinunciare a far valere, in separato giudizio, il suo diritto alla reintegrazione della quota di eredità riservatale per legge. Il diritto alla reintegrazione della quota, vantato da ciascun legittimario, è autonomo nei confronti dell'analogo diritto degli altri legittimari, non essendo espressione di un'azione collettiva spettante complessivamente al gruppo dei legittimari; sicché il giudicato sull'azione di riduzione promossa vittoriosamente da uno di essi - se non può avere l'effetto di operare direttamente la reintegrazione spettante ad altro legittimario che abbia preferito, pur essendo presente nel processo di divisione contemporaneamente promosso, rimanere per questa parte inattivo - neppure preclude a quest'ultimo di agire separatamente, nell'ordinario termine di prescrizione, con l'azione di reintegrazione della sua quota di riserva. Nel caso di pluralità di legittimare, ciascuno ha diritto ad una frazione della quota di riserva e non già all'intera quota, o, comunque, ad una frazione più ampia di quella che gli spetterebbe se tutti gli altri facessero valere il loro diritto e, quindi, ciascun legittimario può ottenere soltanto la parte a lui spettante della quota di riserva e non pure quella di coloro che sono rimasti inattivi o che hanno rinunciato all'azione di riduzione.

53 - REQUISITI ACUSTICI:ILLEGITTIMA LA NORMA CHE ESCLUDE L’APPLICAZIONE DELLE VENDITE A PRIVATI
Corte Costituzionale, sentenza n. 103 del 29 maggio 2013

E' costituzionalmente illegittimo, per contrasto con l'art. 3 della Costituzione, l'art. 15, comma 1, lettera c), della legge 4 giugno 2010, n. 96 (Disposizioni per l'adempimento di obblighi derivanti dall'appartenenza dell'Italia alle Comunità Europee. Legge comunitaria 2009), sostitutivo dell'art. 11, comma 5, della legge 7 luglio 2009, n. 88 (Disposizioni per l'adempimento di obblighi derivanti dall'appartenenza dell'Italia alle Comunità Europee. Legge comunitaria 2008), nella parte in cui prevede che il citato art. 11 sia sostituito dalla norma di interpretazione autentica secondo la quale "In attesa dell'emanazione dei decreti legislativi di cui al comma 1, l'articolo 3, comma 1, lettera e), della legge 26 ottobre 1995, n. 447, si interpreta nel senso che la disciplina relativa ai requisiti acustici passivi degli edifici e dei loro componenti non trova applicazione nei rapporti tra privati e, in particolare, nei rapporti tra costruttori-venditori e acquirenti di alloggi, fermi gli effetti derivanti da pronunce giudiziali passate in giudicato e la corretta esecuzione dei lavori a regola d'arte asseverata da un tecnico abilitato."

54 - INDIVIDUAZIONE DELLA NATURA PRECARIA DI UN MANUFATTO
Corte di Cassazione. Sez. III, Sentenza n. 10235 del 5 marzo 2013

La natura "precaria" di un manufatto ai fini dell'esenzione dal permesso di costruire (già concessione edilizia), non può essere desunta dalla temporaneità della destinazione soggettivamente data all'opera dal costruttore, ma deve ricollegarsi alla intrinseca destinazione materiale di essa ad un uso realmente precario e temporaneo, per fini specifici, contingenti e limitati nel tempo, con conseguente e sollecita eliminazione, non essendo sufficiente che si tratti eventualmente di un manufatto smontabile e/o non infisso al suolo.ll D.P.R. n. 380 del 2001, art. 6, comma 2, lett. b), - dopo le modifiche introdotte dal D.L. 25 marzo 2010, n. 40, convertito con modificazioni nella L. 22 maggio 2010, n. 73 - prevede che possono essere installate, senza alcun titolo abilitativo ma previa comunicazione dell'inizio dei lavori all'Amministrazione comunale (anche per via telematica), le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a 90 giorni. Non implica precarietà dell'opera, però, il carattere stagionale di essa, potendo essere la stessa destinata a soddisfare bisogni non provvisori attraverso la permanenza nel tempo della sua funzione

55 - IL FRAZIONAMENTO ABUSIVO DI UN’UNICA UNITÀ IN PIÙ UNITÀ IMMOBILIARI DETERMINA L’INCOMMERCIABILITÀ DELL’INTERO FABBRICATO
Corte di Cassazione, Sentenza n. 21204 del 28 novembre 2012

“Il frazionamento di un’unica unità preesistente in due o più unità costituisce un’azione edilizia necessitante il preventivo rilascio di una concessione edilizia in quanto che le caratteristiche e la consistenza delle nuove unità immobiliari ottenute, aventi una propria individualità funzionale, arrecano concreto pregiudizio all'assetto urbanistico del territorio perché strumentali a determinare un aggravio del carico urbanistico stante la sopravvenuta, continuativa fruizione dei nuovi locali da parte di stabili occupanti” (cfr. Cass. Pen. n. 41541/09). La Cassazione Civile, in simmetria con quanto appena chiarito, è quindi pervenuta ad affermare che il “frazionamento abusivo dell’unità immobiliare urbana in più unità abitative autonome priva l’edificio della regolarità urbanistico-edilizia che costituisce requisito giuridico essenziale ai fini della sua commerciabilità e del suo legittimo godimento.

56 - IL PROMISSARIO ACQUIRENTE NON PUÒ RITIRARSI SE SCOPRE SUCCESSIVAMENTE CHE L'IMMOBILE PRESENTA UN LIEVE ABUSO EDILIZIO FACILMENTE SANABILE
Corte di Cassazione, sez. II Civile, Sentenza n. 7759 del 27 marzo 2013

Il promissario acquirente non può rifiutarsi di concludere l'acquisto chiedendo il doppio della caparra se si scopre successivamente alla stipula del preliminare di vendita che l'immobile presenta delle irregolarità edilizie di scarsa importanza e facilmente sanabili con una sanzione di limitata entità.

57 - LA CESSIONE DI UN TERRENO “EDIFICABILE DI FATTO” GENERA UNA PLUSVALENZA TASSABILE
Corte di Cassazione, Sentenza n. 5166 dell’1 marzo 2013

Genera una plusvalenza tassabile la cessione di un terreno “edificabile di fatto”, vale a dire potenzialmente edificatorio pur non essendo urbanisticamente qualificato. È questo il parere della Corte di Cassazione che, con la sentenza in esame, ha precisato che l'edificabilità fattuale o potenziale si individua attraverso la constatazione dell’esistenza di una serie di indici, come la vicinanza al centro abitato, lo sviluppo edilizio raggiunto dalle zone adiacenti, l’esistenza di servizi pubblici essenziali, la
presenza di opere di urbanizzazione primaria, il collegamento con i centri urbani già organizzati e, più in generale, l’esistenza di qualsiasi altro elemento obiettivo di incidenza sulla destinazione urbanistica.
Due fattispecie: area edificabile di diritto e di fatto
Secondo i giudici della suprema Corte, ai fini della determinazione della base imponibile l’area edificabile costituisce una categoria che si articola in due fattispecie giuridicamente rilevanti: area edificabile “di diritto”, così qualificata nell’ambito di un piano urbanistico, e area edificabile “di fatto”, costituita dal terreno che, seppur privo di qualificazione urbanistica, può comunque avere una vocazione edificatoria perché “potenzialmente edificatorio anche al di fuori di una previsione programmatica”. Viene dunque meno la tesi che, distinguendo in modo netto i terreni edificabili dai terreni agricoli, afferma che ai primi sarebbero riconducibili soltanto terreni edificabili di diritto.
Per la Cassazione una edificabilità programmata richiede la constatazione, da eseguirsi caso per caso, di una serie di fatti e di indici obiettivi di incidenza sulla destinazione urbanistica, quali ad esempio “la vicinanza al centro abitato, lo sviluppo edilizio raggiunto dalle zone adiacenti, l'esistenza di servizi pubblici essenziali, la presenza di opere di urbanizzazione primaria, il collegamento con i centri urbani già organizzati”. In base di questa interpretazione, l’edificabilità di fatto di un terreno diventa giuridicamente rilevante al pari dell’edificabilità di diritto, “differenziandone per il solo fatto di non essere (ancora) oggetto di pianificazione urbanistica, in quanto l'edificabilità di fatto è una situazione giuridica oggettiva, nella quale può venirsi trovare un bene immobile e che influisce sul suo valore (cfr Cass. Sez. 5, Sentenza n. 9131 del 19/04/2006)”.
Edificabilità di fatto e imposizione dell'Imu
I giudici di Piazza Cavour evidenziano che l’edificabilità di fatto è un principio rilevante, oltre che ai fini della imposizione diretta, anche ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro, dell’imposta comunale sugli immobili e della determinazione dell’indennità di espropriazione.

58 - AGEVOLAZIONI PRIMA CASA SUL LASTRICO SOLARE
Corte di Cassazione, Sentenza n. 6259 del 13 marzo 2013

È soggetto al beneficio dell'agevolazione fiscale sulla prima casa il lastrico solare di pertinenza dell'appartamento e quindi di esclusiva proprietà del condomino. Lo ha stabilito, la Corte di Cassazione che ha così rigettato il ricorso dell'Agenzia delle Entrate e dato ragione ai proprietari di un appartamento con annesso lastrico solare.
La norma di riferimento
I giudici della suprema Corte anzitutto richiamano la norma di cui al comma 3 della nota II bis, modificata dall'art. 3, comma 131 della legge n. 549/1995, in base alla quale “le agevolazioni di cui al comma uno...spettano per l'acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell'immobile...sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nella categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell'acquisto agevolato”.
L'interpretazione della Cassazione
Secondo la Cassazione, il tenore letterale della norma contenuta nel testo unico sull’imposta di registro consente di ritenere che l’ultimo inciso serva a ricomprendere tra le varie pertinenze, sulla base della nozione civilistica di pertinenze dell’immobile, di cui all’art. 817 cc, ai fini fiscali, anche le unità immobiliari ivi specificate, senza alcuna esclusione della categoria generale. L’elenco indicato non ha, quindi, valore esaustivo delle pertinenze a cui può essere estesa l’agevolazione prima casa, ma solo valenza complementare alla categoria generale di pertinenza di rilievo civilistico, ricomprendente i
beni destinati in modo durevole al servizio e ornamento di altro immobile, tra cui va ricompreso anche il lastrico solare di proprietà esclusiva dell’acquirente. Peraltro per qualificare un lastrico solare come parte comune, ai sensi dell’art. 1117 n. 1 del Codice civile, è necessaria la sussistenza di connotati strutturali e funzionali, di cui prova manca nel caso di specie, comportanti la materiale destinazione del bene al servizio e godimento di più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari. Inoltre, i giudici della Cassazione precisano che ai fini dell'agevolazione non è necessario che il bene sia censito unitamente all'immobile principale: infatti, la normativa di riferimento non richiede tale presupposto, spettando le agevolazioni anche per l'acquisto delle pertinenze con atto separato.

59 - ABITATA DI FATTO MA SENZA RESIDENZA: ADDIO BENEFICI FISCALI "PRIMA CASA"
Corte di Sassazione, Sentenza n. 6834 del 19 marzo 2013

Bisogna ricordarsi di trasferire ufficialmente la domiciliazione anagrafica nel Comune in cui si trova l'immobile, perché il richiamo alla presenza fisica quotidiana nel nuovo appartamento non può "azzerare" l'omissione e salvare i benefici. La mera dimenticanza non ha valore, afferma la Corte di cassazione, con l'ordinanza 6834 del 19 marzo. A seguito decisione sfavorevole della Commissione tributaria provinciale relativa all'avviso di liquidazione dell'imposta di registro e ipocatastali, inerente l'acquisto di una casa di abitazione, emesso dall'ente impositore al fine di recupero di quelle maggiori per decadenza dai benefici fiscali, due coniugi proponevano appello, che veniva riconosciuto fondato dalla Commissione tributaria regionale. In particolare, il giudice di secondo grado osservava che il mancato trasferimento della residenza anagrafica nel diverso comune in cui si trova l'immobile era dovuto a mera dimenticanza, ma la documentazione acquisita comprovava che comunque gli acquirenti vi abitavano di fatto da tempo debito, sicché tale dato era sufficiente per la spettanza del beneficio. L'ente impositore ricorre per cassazione nei confronti della "scellerata" decisione del giudice del riesame, deducendo violazione della legge di registro e delle imposte ipotecarie e catastali, in quanto la Commissione dell'appello non considerava che il dato anagrafico è indispensabile per la fruizione del beneficio in argomento, non potendo avere alcun rilievo l'asserita negligenza, potendo giustificare l'omissione soltanto la forza maggiore, ovvero il lavoro prestato all'estero o nello stesso comune in cui l'unità immobiliare è ubicata.
La decisione
Con l'ordinanza n. 6834/2013, la Cassazione rigetta completamente l'ottica proposta dai due coniugi, ottica peraltro accolta a sorpresa dalla Commissione tributaria regionale, la quale, sconfessando l'esito del primo giudicato, aveva sostenuto che il mancato trasferimento della residenza anagrafica nel diverso comune in cui si trova l'immobile era stato determinato da "mera dimenticanza", come testimoniato anche dal fatto che "in realtà gli acquirenti vi abitavano di fatto". Per il giudice di secondo grado, quindi, non memore della pluriennale uniformità interpretativa del diritto vivente, questo "dato" di fatto "era sufficiente per fruire dell'agevolazione" prevista per l'acquisto della prima casa.
Ma si tratta di una visione assolutamente erronea, ribatte la Suprema corte, nell'accogliere - de plano - il ricorso dell'Amministrazione finanziaria. Ciò in quanto, per espressa previsione normativa (comma 1, lettera a), della nota II-bis) all'articolo 1, della Tariffa allegata al Dpr 131/1986, applicabile ratione temporis), la fruizione dell'agevolazione fiscale per l'acquisto della prima casa richiede che l'immobile sia ubicato nel comune ove l'acquirente ha la residenza e "nessuna rilevanza giuridica può essere riconosciuta alla realtà fattuale" - ossia, in questo caso, la residenza "di fatto" - se essa contrasti con il dato anagrafico risultante dagli atti dello stato civile (cfr per tutte, Cassazione 1173/2008), come vivere nell'acquisita prima casa ma risiedere altrove (cfr Cassazione 3384/2013). Tant'è che l'accesso alle agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa è indissolubilmente legato al presupposto della
residenza anagrafica, la quale deve sussistere alla data dell'acquisto, ovvero entro il termine prescritto (diciotto mesi). Aggiunge poi la Corte un'importante precisazione, spiegando che il dedotto dato fattuale avrebbe potuto avere rilevanza soltanto ove i contribuenti avessero dimostrato di essersi attivati tempestivamente e che l'eventuale ritardo fosse addebitabile esclusivamente all'ente locale (cfrCassazione 4628/2008), ipotesi che però non ricorre nel caso in esame. A maggior ragione non è possibile dare rilievo a una mera "dimenticanza" del trasferimento della residenza, atteso che sul tema, con un principio dettato in funzione antielusiva, la giurisprudenza di legittimità è fermamente attestata sulla circostanza che per avvalersi dell'agevolazione "prima casa" non è sufficiente la volontà, dichiarata dall'acquirente, di adibire l'immobile a propria abitazione, ma occorre che lo stesso venga
effettivamente impiegato a uso abitativo (cfr Cassazione 1530/2012).
Né, a fortiori, è possibile una interpretazione "estensiva" della portata normativa di cui trattasi, in quanto la circostanza che il beneficio venga espressamente subordinato alla "condizione che l'immobile acquistato sia ubicato nel Comune ove l'acquirente ha la propria residenza" si rivela emblematica e, di per sé, non consente il ricorso a una interpretazione estensiva della norma, né ad applicazione in via analogica, attese la chiarezza e l'inequivocità del dato letterale nonché la specialità della norma, che, portando deroga all'ordinario regime di tassazione, non consente interpretazioni sottese all'ampliamento della prefigurata casistica (cfr Cassazione 10807/2012). Conseguenzialmente all'accoglimento del ricorso dell'ente impositore, si è resa anche necessaria la definitiva conferma della legittimità dell'avviso di liquidazione, senza rinvio al giudice del merito.

60 - IL CONDOMINIO RISPONDE DEI DANNI PROVOCATI DALL'ALLAGAMENTO DEI LOCALI DI PROPRIETÀ ESCLUSIVA DI UN CONDOMINO
Corte di Cassazione, Sez. III Civile, sentenza n. 7103 del 21 marzo 2013

Il condominio di un edificio è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie, affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno e risponde dei danni da queste cagionati alle porzioni di proprietà esclusiva dei condomini.
Si legge nella sentenza : I due ricorsi sono riuniti ex art. 335 c.p.c.. Per una migliore comprensione della vicenda va osservato quanto segue.
1. - In punto di fatto il M.*** , il S.*** e la Err** citavano il Condominio *** , di cui erano condomini, e personalmente l'amministratore B*** per ottenere il risarcimento dei danni da allagamento nel secondo piano sotterraneo all'edificio, avvenuto in un primo momento il 25 settembre 1993 per fuoriuscita d' acqua dal sottosuolo. Unitamente alla Comunione (…) sollecitavano l'amministratore, dopo avere chiamato la ditta B** Spurghi per ottenere l'innalzamento del livello delle acque e per convocare immediatamente un'assemblea sa ordinaria il 29 settembre 1993 e il dì 8 ottobre 1993 il B. decideva di interrompere il funzionamento delle idrovore. Nell'assemblea straordinaria del 13 ottobre 1993 si decise l'acquisto di due pompe idrovore e si ratificò l'operato dell'amministratore. Le pompe non furono acquistate. Dopo due assemblee del 29 novembre e del 21 dicembre 1993, che non producevano alcun risultato il 15 dicembre 1994 assieme alla (omissis) fu proposto ricorso ex art.700 c.p.c.. Il consulente nominato accertò che l'allagamento era dovuto al consistente innalzamento della falda freatica ed il giudice il 21 maggio 1995 ordinava al condominio di eseguire i lavori richiesti dal consulente.
2. - Con citazione del 27 luglio 1995 i tre condomini sopra indicati riassumevano la causa (R.G.n.14255/95) con citazione del 27 luglio 1995 per la conferma del provvedimento cautelare e per ottenere il risarcimento dei danni, una volta accertata la responsabilità dell'amministratore per mancato adempimento alle delibere assembleari e mancato approntamento di mezzi atti a contenere o reprimere l'allagamento. Il Condominio si costituiva e chiamava in causa la Toro Assicurazioni. Si costituiva anche l'amministratore che declinava ogni responsabilità (p.2-3 sentenza impugnata).
Si costituivano anche la Toro, la Reale assicurazioni e la Milano assicurazioni. Il giudice dell'appello riformava la sentenza di prime cure. Questa decisione viene censurata sotto vari profili, di cui assume rilevo pregnante il primo motivo del ricorso principale del Condominio (omissis) e degli altri ricorrenti. Con esso si denuncia omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine a fatto controverso e decisivo della controversia, in riferimento alla responsabilità del Condominio *** - violazione e falsa interpretazione di norma di legge - art. 2051, 2043 e 2697 c.c. - In buona sostanza, i ricorrenti lamentano la mancanza di motivazione "ridotta in tutto ad una sola pagina (che di fatto riproduce le richieste del Condominio appellante, riportate a pagina 9”.
La censura, che presenta un corretto quesito di fatto, ossia indica per prima la fattispecie concreta e poi ha rapportato allo schema normativo tipico per la fattispecie astratta ad essa confacente (Cass. n. 19892/09) merita di essere accolta. Al riguardo ritiene il Collegio di riportare integralmente l'argomentare del giudice dell'appello su questo capo della decisione. Nel riformare la sentenza di primo grado il giudice dell'appello ha ritenuto che "era un dato incontestabile che quando si verificò il fenomeno (25 settembre 1993) per la prima volta, nessuna responsabilità poteva ricondursi al Condominio per la semplice ragione che la causa dell'inondazione non era ravvisabile nella presenza dei detriti nelle pompe idrovore condominiali, bensì nella falda acquifera. Era dato pacifico che il fenomeno si sarebbe ripetuto con il funzionamento delle pompe volute dagli appellanti, poiché erano rimedi più che inadeguati, inutili e che a (…), in tali evenienze furono adottati rimedi ben diversi da quelli prospettati dal C.T.U." (p.10 sentenza impugnata). Con simile ed unico passaggio argomentativo, il giudice dell'appello, pur riconoscendo che la causa dell'allagamento era da rinvenirsi nell'innalzamento della falda acquifera, ha escluso ogni responsabilità del Condominio, che aveva l'obbligo di p redisporre mezzi idonei perché l'acqua non penetrasse più dal suolo e fare sì che l'acqua fosse tenuta sotto controllo e non si rinvenisse nelle unità immobiliari. Di vero, ed in linea di principio, va condiviso l'orientamento giurisprudenziale di questa Corte, che qui si ribadisce, secondo il quale il condominio di un edificio è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie, affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno e risponde dei danni da queste cagionati alle porzioni di proprietà esclusiva dei condomini (Cass. n. 5326/05). Nel caso in esame, il Condominio non ha spiegato perché rimedi diversi non fossero stati adottati né ha allegato il caso fortuito, né ha provato, per liberarsi da ogni responsabilità, la esistenza di un fattore estraneo alla sua sfera soggettiva ed idoneo ad interrompere quel nesso causale tra l'innalzamento della falda e l'allagamento.
In merito, va detto che sono pacifiche le seguenti circostanze:
a) l'assemblea aveva deliberato di conferire all'amministratore di acquistare due pompe di idonea potenza (come previsto dal provvedimento di urgenza emesso ex art.700 c.p.c.);
b) l'ordine del Pretore era rimasto ineseguito e soggetto a numerose opposizioni del Condominio, venute meno solo a seguito di declaratoria di inammissibilità;
c) per stessa dichiarazione dell'amministratore nessuno ebbe ad adottare procedimenti atti ad eliminare l'allagamento;
d) dai verbali di assemblea si rilevava un intento della maggioranza volto a ritardare (se non impedire) una soluzione definitiva del problema;
e) in questo clima era ravvisabile una responsabilità anche in capo all'amministratore, che non diede esecuzione alla delibera del 13 ottobre 1993 di acquisto delle pompe.
Di queste circostanze, che indussero il giudice di primo grado a condannare il Condominio e che sono contenute nella stessa sentenza, nella quale (p.6 sentenza impugnata ) si riportano è stato del tutto omesso ogni esame.
La sentenza impugnata non spende una parola, limitandosi e contraddittoriamente ad escludere la responsabilità del resistente Condominio. La contraddittorietà si concreta nel fatto che, da un lato riconosce che la causa dell'allagamento è da rinvenire nell'innalzamento della falda acquifera, dall'altro non si tiene conto che le ricordate circostanze anche di natura giudiziaria, oltre che interne al condominio, erano e sono pacifiche ed avrebbero, comunque, essere prese in considerazione. In altri termini, a fronte dell'assunto dei danneggiati, che avevano solo l'obbligo di dimostrare l'esistenza del danno e la sua derivazione dalla cosa comune, il Condominio non solo non ha provato il caso fortuito, ma nemmeno la propria diligenza nella custodia, come si ricava - e lo si ripete - a pagine 6 della sentenza impugnata. Su di esse il giudice dell'appello inspiegabilmente tace. Pertanto, va accolto il primo motivo di ricorso, assorbiti gli altri, ritenuto assorbito il ricorso incidentale e, per l'effetto, nell'ambito del motivo accolto la sentenza impugnata va cassata con rinvio alla Corte di appello di Milano, in diversa composizione, che provvederà anche sulle spese del presente giudizio di cassazione.

61 - POSA DI UN CANCELLO SU UN FONDO GRAVATO DI SERVITÙ DI PASSAGGIO: OLTRE LE CHIAVI E IL TELECOMANDO SI PUÒ PRETENDERE L'INSTALLAZIONE DEL CITOFONO
Corte di Cassazione, Sez. II Civile, sentenza n. 6826 del 19 marzo 2013

Se c'è un aggravamento della servitù di passaggio tutte le volte in cui una modifica dello stato dei luoghi non consente l'esercizio con le modalità precedenti. Proprio in tema di collocazione del cancello con consegna delle chiavi (e/o del telecomando) la giurisprudenza di legittimità ha, con indirizzo ormai consolidato, statuito che bisogna contemperare l'esigenza del proprietario con quella dei fruitori della servitù, con particolare riferimento a possibili visitatori, che non avendo le chiavi od il telecomando troverebbero difficoltà. Nella specie la riforma della sentenza in appello e la previsione di installare un campanello con citofono sembra una soluzione ragionevole conforme al citato indirizzo giurisprudenziale, tanto più che le massime citate dal ricorrente si ritorcono contro in relazione all'inesistenza dello spoglio quando in fatto sia possibile continuare il possesso corrispondente alla servitù di passaggio.

62 - OBBLIGO DEL DATORE DI LAVORO DI PREDISPORRE MISURE A TUTELA DELLA SICUREZZA SIA DEI LAVORATORI CHE DEI TERZI CHE, PER QUALSIVOGLIA RAGIONE, SI TROVINO IN CANTIERE
Corte di Cassazione Sentenza n. 6383 dell’08 febbraio2013

La responsabilità per l’infortunio del lavoratore e dei terzi avvenuto nel cantiere ricade sul datore di lavoro, che ha l’obbligo di  mettere  in  atto  misure  adeguate  per  la  salvaguardia  di lavoratori e pedoni. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con la Sentenza in esame. Nello specifico la Suprema Corte rileva che la circolazione dei pedoni e dei veicoli nei posti di lavoro, nelle vie di circolazione e nei luoghi o impianti all’aperto occupati dai lavoratori durante le loro attività, deve avvenire in modo sicuro, mediante l’attuazione, da parte dell’imprenditore, delle norme antinfortunistiche necessarie a tutelare l’integrità fisica anche di soggetti terzi che, per un qualsiasi legittimo motivo, accedono nei luoghi di lavoro. Così si legge nella sentenza  «Le norme antinfortunistiche non sono dettate soltanto per la tutela dei lavoratori, ossia per eliminare il rischio che i lavoratori possano subire danni nell'esercizio della loro attività, ma sono dettate anche a tutela dei terzi, cioè di tutti coloro che, per una qualsiasi legittima ragione, accedono in luoghi di lavoro che, non muniti dei presidi antinfortunistici voluti dalla legge, possono essere causa di eventi. Le disposizioni prevenzionali sono quindi da considerare emanate nell'interesse di tutti, finanche degli estranei al rapporto di lavoro, occasionalmente presenti nel medesimo ambiente lavorativo, a prescindere, quindi, da un rapporto di dipendenza diretta con il titolare dell'impresa». I giudici hanno, pertanto, dichiarato inammissibile il ricorso di un datore di lavoro, amministratore e legale rappresentante di una società che, omettendo di dotare il deposito di materiali edili e di macchinari di passaggi e di vie di circolazione sufficientemente libere da ingombri ed ostacoli in maniera da garantire che i movimenti dei pedoni e dei dipendenti e le manovre dei veicoli potessero avvenire in modo agevole e sicuro, in cooperazione con un guidatore di autocarro all'interno del deposito, per colpa consistita in negligenza, imprudenza, imperizia, aveva cagionato lesioni personali gravi ad un lavoratore, che veniva investito ed urtato dal predetto autocarro, in fase di manovra in retromarcia. «Va sottolineato come l'incidente non si sarebbe verificato se fossero state create vie idonee di circolazione utili a separare il percorso riservato ai pedoni da quello riservato ai veicoli». «L’imputato nella sua qualità» - affermano i giudici di legittimità - «è venuto meno ai propri doveri di garantire la sicurezza nel luogo di lavoro».

63 - INFORTUNI SUL LAVORO: LA COLPA DEL DIPENDENTE NON LIBERA IL DATORE
Corte di Cassazione , Sez. lavoro, Sentenza n.2512 del 04 febbraio 2013

Il datore di lavoro è sempre responsabile, in caso di infortunio sul lavoro, anche nel caso in cui la condotta del lavoratore sia stata colposa.Il comportamento, seppur colposo, del dipendente, infatti, non è tale da liberare dalle proprie responsabilità il datore di lavoro.Così la Corte di Cassazione, nella sezione lavoro, con la sentenza 4 febbraio 2013, n. 2512, non ravvisando, quindi, nel caso de qua, alcuna colpa del prestatore di lavoro.In primo grado era stata accertata la responsabilità del datore di lavoro e si rigettava la domanda di quest’ultimo nei confronti della compagnia di assicurazione (considerando che per il danno biologico e quello morale non vi sia alcuna copertura assicurativa).In sede di appello i giudici   riconoscono   la   responsabilità   solidale   anche   del   preposto, “colpevole” di non aver verificato i macchinari, costringendo, in tal modo, i dipendenti a lavorare in condizioni precarie.Il datore di lavoro proponeva ricorso per cassazione con 4 motivi. Richiamando precedenti in materia (cfr. Cass. Sez. Lav. n. 1994/2012) i giudici di legittimità hanno precisato che “il datore di lavoro, in caso di violazione delle norme poste a tutela dell'integrità fisica del lavoratore, è interamente responsabile dell'infortunio che ne sia conseguito e non può invocare il concorso di colpa del danneggiato, avendo egli il dovere di proteggere l'incolumità di quest'ultimo nonostante la sua imprudenza o negligenza; pertanto, la condotta imprudente del lavoratore attuativa di uno specifico ordine di servizio, integrando una modalità dell'iter produttivo del danno imposta dal regime di subordinazione, va addebitata al datore di lavoro, il quale, con l'ordine di eseguire un'incombenza lavorativa pericolosa, determina l'unico efficiente fattore causale dell'evento dannoso”. Ancora per quanto concerneva il rilievo circa la dedotta questione del divieto di cumulo degli accessori, la Corte, nella sentenza in commento, ha precisato che “la domanda proposta dal lavoratore contro il datore di lavoro volta a conseguire il risarcimento del danno sofferto per la mancata adozione, da parte dello stesso datore, delle misure previste  dall'art.  2087  cod.  civ.,  non  ha  natura  previdenziale  perché  non  si  fonda  sul  rapporto  assicurativo configurato dalla normativa in materia, ma si ricollega direttamente al rapporto di lavoro, dando luogo ad una controversia di lavoro disciplinata quanto agli accessori del credito dal secondo comma dell'art. 429 cod. proc. civ. Ne consegue che non opera il divieto di cumulo di interessi e rivalutazione stabilito per i crediti previdenziali dall'ari 16, sesto comma, della legge n. 412 del 1991”. In merito al danno coperto dalla polizza gli Ermellini hanno precisato  che la  Corte territoriale  ha  correttamente  argomentato  che  la  stessa  polizza  era  stata  stipulata precedentemente al riconoscimento normativo del danno biologico (ex D.Lgs. n. 38/2000: l’obbligo di tenere indenne il datore per quanto egli sia tenuto a pagare in base agli artt. 10 e 11, D.P.R. n. 1124/65, non poteva pertanto che riferirsi ai soli tipi di prestazioni allora erogabili, cioè quelli relativi al danno patrimoniale. L’ultima doglianza nella decisione in commento aveva per oggetto la sussistenza e l’entità del danno morale; secondo quanto precisato dalla Corte, anche in questo caso l’operato della Corte territoriale è esente da censure: la grave menomazione fisica subita dal dipendente comporta il ristoro effettivo di tutti i danni provocatigli. I giudici della Corte, quindi, rigettano il ricorso.

64 - ANCHE LE PERTINENZE DEVONO RISPETTARE LE DISTANZE
Corte di Cassazione, Sez. II, Sentenza n. 72  del 03 gennaio 2013

Si    deve    ritenere    costruzione    qualsiasi    opera    non completamente interrata, avente i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione rispetto al suolo, anche mediante appoggio o incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica contestualmente realizzato o preesistente, e ciò indipendentemente dal livello di posa ed elevazione dell'opera stessa, dai suoi caratteri e dalla sua destinazione. E’ questo il principio ribadito dalla Corte di Cassazione con la sentenza in esame, in tema di distanze di costruzioni. Portando a conseguenza il principio ribadito, infatti, gli Ermellini sostengono che gli accessori e le pertinenze che abbiano dimensioni consistenti e siano stabilmente incorporati al resto dell'immobile, così da ampliarne la superficie o la funzionalità economica, sono soggette al rispetto della normativa sulle distanze. Nel caso di specie due coniugi convenivano in giudizio il vicino che aveva realizzato a confine con la porzione di un immobile di loro proprietà un vano di circa m. 5x3 di lato e m. 3 di altezza, in violazione delle norme sulle distanze previste dal regolamento edilizio comunale. Da qui la richiesta di demolizione del vano, che tuttavia veniva rigettata dal giudice di prime cure con la condanna al pagamento delle spese processuali. Al contrario, in sede di appello, il Giudice riformava la sentenza di primo grado, condannando il vicino ad arretrare il vano in questione fino alla distanza di m. 5 dal confine col vialetto di proprietà degli appellanti, rigettando al contempo la domanda di risarcimento di ulteriori danni. In buona sostanza, secondo i giudici di merito, il vano – a prescindere dalla sua funzione pertinenziale – costitutiva un edificio e non rispettava l’obbligo della distanza di almeno cinque metri dal confine. Come si è visto, in sede di cassazione il Palazzaccio conferma la correttezza del ragionamento seguito dai giudici di appello, evidenziando con  chiarezza  l’irrilevanza  dell’eventuale  funzione  pertinenziale  ai  fini  della  sussunzione  nella  categoria costruzione  del  vano  in  questione  e rilevando  al  contempo  la  dimensione    del  vano  tale da  accrescere la superficie o la funzionalità economica della costruzione.

65 - CALDAIA NON A NORMA? NE RISPONDE IL MANUTENTORE CHE NON NE IMPEDISCE L'USO
Corte di Cassazione, sez. IV, Sentenza 48229 del 13 dicembre 2012

Il solo fatto di aver lasciato libero il cliente di utilizzare una caldaia potenzialmente dannosa, in quanto dotata di un componente non originale, costituisce una grave imprudenza, fonte di responsabilità e l'eventuale effettuazione di  una  perizia  tecnica in sede dibattimentale appare del tutto ininfluente. E' quanto ha stabilito la Quarta Sezione Penale della Corte di Cassazione, con la sentenza 13 dicembre 2012, n. 48229. Un manutentore viene chiamato, con contratto d’opera, per controllare l’installazione e il malfunzionamento di una caldaia a gas in una casa. Non compiendo correttamente il proprio lavoro, causa un’intossicazione collettiva degli inquilini, della quale viene ritenuto responsabile, per aver omesso di eseguire un completo ed efficace controllo dell’impianto, in particolare della canna fumaria che risultava, poi, essere ostruita da carogne di uccelli. L'imputato ricorre per Cassazione deducendo la mancata effettuazione della perizia tecnica, volta ad accertare il regolare funzionamento di un pezzo della caldaia, ritenuto il vero responsabile dell'intossicazione delle vittime, rispetto al quale sussiste il dubbio se si tratti di componente originale o meno. Secondo gli ermellini, una volta accertata la consapevolizzazione di tale dubbio (emersa dal fatto che il manutentore aveva consigliato agli inquilini di utilizzare il meno possibile la caldaia), l'imputato avrebbe dovuto impedire, a titolo precauzionale, ogni uso della caldaia alle persone poi rimaste offese, non potendo certamente assumersi personalmente il rischio di un malfunzionamento della stessa, con la conseguente creazione di un prevedibile pericolo per la salute dei familiari risiedenti nell'abitazione. Costituiva, dunque, un preciso dovere dell'imputato avvertire il cliente sul pericolo relativo all'utilizzazione di una caldaia con un pressostato di dubbia funzionalità (rectius, con un pressostato la cui funzionalità avrebbe dovuto prudentemente ritenersi dubbia), e rifiutarsi di lasciarlo utilizzare senza una previa verifica della sicurezza della funzionalità del pressostato. In conclusione, "a nulla vale la giustificazione addotta dall'imputato, secondo cui lo stesso non avrebbe imposto lo spegnimento della caldaia per l'insistenza dello stesso cliente, non potendo tale scelta esimere il tecnico dall'assunzione delle conseguenti responsabilità".

66 - VIOLAZIONI ANTISISMICHE E RESPONSABILITÀ DELL'ESECUTORE DEI LAVORI
Corte di Cassazione, Sez. III, Sentenza n. 6282 dell’ 8 febbraio 2013

Anche il titolare della ditta chiamata ad eseguire opere edilizie in zone sismiche, in quanto destinatario diretto del divieto di esecuzione dei lavori in assenza dell'autorizzazione e in violazione delle prescrizioni tecniche, può commettere il reato di cui all'art. 93 d.P.R. 380/2001.

67 - LA VENDITA DI UN IMMOBILE ABUSIVO NEL CASO RISULTI PRESENTATA L'ISTANZA DI CONDONO EDILIZIO
Corte di Cassazione, Sez. II, Sentenza n. 20714 del 22 novembre 2012

Il disposto dell'art. 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 che consente la stipulazione ove risulti presentata l'istanza di condono edilizio e pagate le prime due rate di oblazione, esige che la domanda in sanatoria abbia i requisiti minimi per essere presa in esame dalla P.A. con probabilità di accoglimento, occorrendo, di conseguenza, l'indicazione precisa della consistenza degli abusi sanabili, presupposto di determinazione della somma dovuta a titolo di oblazione, nonché la congruità dei relativi versamenti, in difetto delle quali il promittente venditore è inadempiente e il preliminare di vendita può essere risolto per sua colpa.

68 - COSTRUZIONE SUL CORTILE COMUNE DI UN PORTICATO-CAPANNONE. LA MANCANZA DI CONCESSIONE EDILIZIA NON PUÒ COSTITUIRE IMPEDIMENTO ALL'ACQUISTO PER USUCAPIONE
Corte di Cassazione, Sez. II Civile, Sentenza  n. 3979 del 18 febbraio 2013

L'obbligo di rispettare le distanze stabilite dall'art. 905 c.c. per l'apertura di vedute dirette sussiste anche ne caso in cui lo spazio tra edifici vicini sia costituito da un cortile comune;Inoltre, l'assenza di concessione edilizia non può costituire impedimento all'acquisto per usucapione del porticato costruito su parte del cortile comune;
Si legge nella sentenza:
Le distanze legali devono essere osservate anche nei rapporti tra il fondo comune e quello di proprietà esclusiva di uno dei condomini, e ciò anche nel caso in cui lo spazio tra edifici vicini sia costituito, come nel caso di specie, da un cortile in comune, né il partecipante alla comunione può, senza il consenso degli altri, servirsi della cosa comune a beneficio di un altro immobile di sua proprietà esclusiva, derivando da tale utilizzazione una vera e propria servitù a carico della cosa comune. La Corte di merito ha applicato correttamente tali principi alla fattispecie in esame essendo pacifico che la finestra in questione era stata costruita "ex novo" nell'edificio di proprietà esclusiva degli A. - D.P. e godeva dell'affaccio diretto sul cortile antistante di proprietà comune. L'assunto sulla trasformazione in finestra di una preesistente  porta  finestra  non  risulta,  peraltro,  essere  stato  oggetto  di  specifico  motivo  di  appello  e  il riferimento alla prove che non sarebbero state ammesse è del tutto generico, risultando dallo "svolgimento del processo" della sentenza impugnata che, in primo grado, era stata espletata C.T.U. ed erano state assunte le prove (V. pag. 10 sent. imp.).  In ordine al secondo motivo va ribadito che la mancanza di concessione edilizia non può costituire impedimento all'acquisto per usucapione, in presenza dei presupposti di cui all'art. 1158 c.c. e, cioè, del possesso ultraventennale della costruzione, con opere, quindi, visibili e permanenti, in presenza, inoltre, di un possesso continuo, non interrotto, non viziato da violenza o clandestinità.  Il difetto di concessione edilizia della costruzione esula dal giudizio che attiene al rispetto della disciplina delle distanze la cui disposizioni attengono alla tutela del diritto soggettivo del privato e, d'altra parte, tale diritto non subisce alcuna compressione per il rilascio della concessione stessa, trattandosi di provvedimento amministrativo che esaurisce la sua rilevanza nell'ambito  del  rapporto  pubblicistico  tra  l'amministrazione  ed  il  privato  che  ha  realizzato  la  costruzione. Consegue che la mancanza di detto provvedimento autorizzativo non può neppure incidere sui requisiti del possesso "ad usucapionem", in linea, fra l'altro, con la sentenza di questa Corte n. 594/1990 (citata dal giudice di appello), laddove si afferma che l'esecuzione di una costruzione in violazione delle norme edilizie da luogo ad un illecito permanente e la cessazione della permanenza è determinata, fra le altre cause, dal decorso del termine ventennale utile per l'usucapione del diritto di mantenere la costruzione nelle condizioni in cui si trova. Conformemente a tale precedente giurisprudenziale, in più recenti pronunce di questa sezione è stato affermato il principio che, in materia di violazione delle distanze legali tra proprietà confinanti, deve ritenersi ammissibile l'acquisto  per  usucapione  di  una  servitù  avente ad  oggetto  il  mantenimento  di  una  costruzione a  distanza inferiore a quella fissata dalle norme del codice civile o da quelle de regolamenti e degli strumenti urbanistici (Cass. n. 4240/2010; n. 22824/2012). Del tutto condivisibili dal Collegio sono le argomentazioni poste a base di dette   decisioni,   sottese   al   superamento   del   precedente   difforme   (Cass.   n.   20769/2007),   considerato, essenzialmente, che anche per il diritto di proprietà, benché imprescrittibile, opera la distinzione tra effetto estintivo ed effetto acquisitivo in relazione al decorso del tempo sicché, coerentemente con la disciplina di tale diritto,comprensivo di quello al rispetto delle distanze legali, non vi è ragione per escludere, nell'ambito del rapporto privatistico, l'usucapione da parte del confinante del diritto a mantenere l'immobile a distanza inferiore a quella legale, ferma restando, nel rapporto tra privati e P.A., la disciplina pubblicistica dettata per la tutela delle prescrizioni urbanistiche di pubblico interesse. In tal modo viene contemperato l'interesse del privato a non sottostare alla possibilità che il vicino possa agire in ogni tempo per il rispetto delle distanze legali, con la salvaguardia dei poteri riservati in materia alla P.A. che, in quanto autorità deputata al controllo del territorio, può incidere esclusivamente sul rapporto pubblicistico con il proprietario e responsabile dell'abuso, reprimendo l'illecito edilizio anche attraverso l'ordine di demolizione della costruzione eseguita in assenza o totale difformità o variazione essenziale della concessione edilizia. Del tutto infondata è, infine, le terza doglianza.   La Corte distrettuale, sulla base di una valutazione di merito, ha affermato,con adeguata motivazione esente da vizi logici e giuridici, che "il battuto piastrellato"costituiva, ai sensi dell'art. 1102 c.c., un miglioramento della consistenza del cortile comune, inidoneo ad alterarne la destinazione e ad impedire l'utilizzo di esso anche da parte degli altri comproprietari. Quanto agli altri manufatti di cui era stata chiesta la eliminazione con domanda riconvenzionale, la sentenza impugnata ha dato conto della impossibilità della loro individuazione anche da parte del C.T.U., ribadendo le motivazioni sul punto del primo giudice, non specificatamente contestate.

69 - DETERMINAZIONE DELL' APPARTENENZA DI UNA STRADA AL DEMANIO COMUNALE
Corte di Cassazione, Sez. III, Sentenza n. 4145 del 28 gennaio 2013  

Al fine di determinare l'appartenenza di una strada al demanio comunale,  costituiscono  indici  di  riferimento,  oltre  che  l’uso pubblico,  cioè  l’uso  da  parte  di  un  numero  indeterminato  di persone  (il  quale,  isolatamente  considerato,  potrebbe  essere indicativo soltanto di una servitù di passaggio), le risultanze delle mappe catastali, la ubicazione della strada all'interno dei luoghi abitati (tenuto conto che, in base all'art. 16, lett. b, della legge 20.3.1985, n. 2248, allegato F, si presumono comunali le strade site all'interno dei centri abitati), l’attività di manutenzione effettuata dall’ente,  i comportamenti tenuti dalla pubblica amministrazione che presuppongano la natura pubblica della strada e l'assoggettamento dei cittadini alle prassi determinate da tali comportamenti. Alla inclusione o, rispettivamente, alla mancata inclusione della strada nell’elenco delle strade comunali (già previsto dall’art. 8 della legge n. 126 del 1958) deve riconoscersi mero valore dichiarativo e ricognitivo, ma non costitutivo della proprietà del suolo da parte dell'ente locale. Si tratta, perciò, di circostanze che non possono ritenersi decisive per affermare o escludere la natura pubblica e, nonostante il difetto dell'iscrizione, l'appartenenza di una strada al demanio comunale ben può essere desunta da altri elementi presuntivi aventi i requisiti di gravità, precisione e concordanza prescritti dall'art. 2729 cod. civ.

70 - LA CTU ESPLORATIVA È AMMESSA QUANDO NON VI SONO ALTRE POSSIBILITÀ DI INDAGINE
Corte di  Cassazione Civile, Sez. terza, sentenza n. 2663 del 5 febbraio 2013

La  CTU  esplorativa,  generalmente  vietata  nel  nostro ordinamento,  consiste  nell'esperimento  da  parte  del consulente tecnico d'ufficio di indagini approfondite non per forza legate a documenti e prove dedotte in giudizio dalle parti. Il consulente tecnico infatti, nella sua qualità di ausiliario del giudice, è tenuto a redigere compiuta relazione rispondendo ad un preciso quesito formulato dal giudice, più o meno articolato, basandosi sugli elementi già prodotti in giudizio dai contendenti. In questo caso il ctu è autorizzato a raccogliere ogni elemento di prova disponibile al fine di rispondere al quesito giudiziale; deve tuttavia trattarsi di fatti che non debbano essere necessariamente provati solo dalle parti. Tale divieto deriva dal principio per cui la ctu non può sostituirsi all'onere della prova a carico delle parti. Nel caso di specie il giudice di secondo grado aveva accolto l'eccezione proposta dalla parte interessata in merito alla nullità di ctu esperita, a suo dire non legata ad alcun quesito giudiziale né ad alcun elemento di prova. Al contrario la Suprema Corte ha dimostrato come in effetti sussistesse un collegamento, ribadendo in ogni caso come sia possibile derogare al principio generale in tutti quei casi (eccezionali) in cui la ctu possa assumere rilevanza probatoria. Si tratta di casi in cui l'accertamento dei fatti risulta possibile soltanto mediante esperimento di indagini supportate da specifiche competenze tecniche (in questo senso anche pronunce precedenti della stessa Corte, ad es. sent. n. 1149/2011). La  statuizione in  oggetto  è  di  estrema  importanza  poiché conferma  l'introduzione nel  nostro  ordinamento di valide eccezioni al principio generale del divieto di ammissibilità di ctu esplorativa nel caso in cui al contrario sia oggettivamente necessaria, essendo l'unico mezzo a disposizione del giudice per l'accertamento dei fatti.

71 - RITARDO NEL RILASCIO DELL'IMMOBILE: ECCO QUANDO SI APPLICA IL RISARCIMENTO FORFETTARIO
Corte di Cassazione, Sez. III Civile, Sentenza n. 4357 del  21 febbraio 2013

La norma contenuta nell'art. 6, comma 6, legge n. 431/1998, che ha introdotto una determinazione predeterminata e forfettaria del risarcimento del danno da occupazione illegittima degli immobili nella misura massima del 20% del canone di locazione, con esclusione di ogni altro risarcimento previsto dall'art. 1591 c.c., quale norma transitoria finalizzata ad agevolare la transazione verso il regime pattizio delle locazioni, trova applicazione anche ai giudizi in corso al momento della sua entrata in vigore.

72 - L'ASSENZA DEL CONSENSO DEL CONIUGE NON IMPEDISCE IL TRASFERIMENTO DEL BENE IN COMUNIONE
Corte di Cassazione, Sez. III Civile, Sentenza n. 2202 del  30 gennaio 2013

Per richiedere l'adempimento di un preliminare di compravendita di un immobile ed agire quindi per l'esecuzione in forma specifica, non c'è bisogno che il contratto sia stato firmato da entrambi i coniugi che si trovano in regime di comunione legale. E' quando ricorda la Corte di Cassazione con la sentenza in esame, chiarendo che "la mancanza del suo consenso si traduce in un vizio da far valere ai sensi dell'art. 184 del codice civile (nel rispetto del principio generale di buona fede e dell'affidamento)". Nel caso preso in esame dai giudici di piazza Cavour una società di costruzioni aveva acquistato un immobile ed aveva invitato i venditori a comparire dinanzi al notaio. Avendo già versato una caparra, l'acquirente aveva dichiarato di mettere a disposizione dei venditori il prezzo residuo. Non avendo avuto riscontro la società dava inizio alle azioni legali chiedendo che venisse emessa sentenza per produrre gli effetti del contratto non concluso. L'immobile acquistato era però di proprietà non solo del convenuto ma anche di sua moglie che, non aveva mai firmato il contratto. La donna quindi nel costituirsi in giudizio dichiarava di aver avuto conoscenza del preliminare solo dopo aver ricevuto la notifica della citazione. Il Tribunale accoglieva la domanda riconoscendo così il trasferimento della proprietà all'acquirente rigettando però la domanda di risarcimento danni. La Corte d'Appello successivamente riformava la sentenza di primo grado e respingeva la domanda proposta dall'impresa acquirente. Secondo la Corte d'Appello l'esecuzione specifica del preliminare non poteva riguardare il coniuge che non aveva firmato il contratto ed è rimasto estraneo al rapporto. Il caso finiva quindi in cassazione dove i Giudici della Suprema corte hanno ricordato che "l'assenza del consenso del coniuge non impedisce il trasferimento del bene, ma lo rende solo annullabile". Infatti - spiega la Corte - occorre premettere che le sezioni unite, risolvendo un contrasto insorto tra le sezioni semplici - diversamente da quanto asserito del giudice del gravame - hanno affermato che in caso di contratto preliminare stipulato senza il consenso dell'altro coniuge, quest'ultimo deve considerarsi litisconsorte necessario del giudizio per l'esecuzione specifica del contratto. La Corte di Cassazione fa notare da ultimo che la domanda di esecuzione in forma specifica del contratto "è stata respinta dalla corte distrettuale senza che venisse effettuato alcun accertamento sulle eccezioni sollevate" circa "la   nullità   ovvero   inefficacia   del   contratto   preliminare   per   mancanza   del   consenso   del   coniuge".

73 - SUCCESSIONE NEI CONTRATTI DI LOCAZIONE: OPERA ANCHE NEL CASO DI DECESSO SUCCESSIVO DEL CONDUTTORE E QUINDI DEL SUO AVENTE CAUSA
Corte di Cassazione, Sez. III, Sentenza n. 3548 del 13 febbraio 2013

Ai sensi dell’articolo 6, primo comma, della legge n. 392 del 1978. in caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi. Succede altresì nel contratto il convivente more uxorio del conduttore, come chiarito della sentenza della Corte Costituzionale, 7 aprile 1988, n. 404, che ha dichiarato l’illegittimità costituzionale della norma nella parte in cui non prevedeva il convivente nel novero dei successibili nella titolarità del contratto di locazione. La Suprema Corte, nell’epigrafata sentenza, ha ulteriormente specificato che in tema di successione nel contratto di locazione la norma succitata di cui all’art. 6, 1 comma, L. n. 392/78 “trova applicazione anche qualora l’evento morte riguardi un soggetto che sia in precedenza subentrato ai sensi della stessa norma nella posizione di conduttore al conduttore originario, dovendosi escludere che la norma possa operare solo con riguardo alla successione nella posizione di quest’ultimo”.Esemplificando ulteriormente può dirsi che il diritto di successione nel contratto di locazione, che consente di far subentrare coniuge, eredi, parenti ed affini conviventi del conduttore nonché il convivente more uxorio di questi nella conduzione dell’immobile, opera anche se c’è un passaggio intermedio ovvero se, deceduto l’originale titolare del diritto, a questi subentri altro soggetto che a sua volta muoia, lasciando a sua volta l’appartamento al proprio convivente.

74 - ISPEZIONI FISCALI, NECESSARIA L'AUTORIZZAZIONE SE LO STUDIO COINCIDE CON L'ABITAZIONE
Corte  di  Cassazione,  sezione  tributaria  civile,  sentenza  n. 4140 del 20 febbraio 2013

Nel caso di uso promiscuo dei locali – cioè quando i locali adibiti ad abitazione e quelli adibiti a opificio o a studio professionale sono adiacenti e tra gli uni e gli altri vi sono porte di comunicazione – l'accesso degli ispettori delle Entrate deve essere autorizzato dal Procuratore della Repubblica. In assenza di questa autorizzazione, gli atti compiuti e l'avviso di accertamento vanno considerati nulli. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione, sezione tributaria civile, con la sentenza in esame.  Nel  caso esaminato dalla suprema Corte l'Agenzia delle Entrate di Bari, in seguito a un controllo effettuato dagli ispettori, contestava a una società un'indebita detrazione di imposta conseguente alla registrazione di fatture di acquisto per operazioni inesistenti. L'impresa fece ricorso alla commissione tributaria provinciale, che lo accolse con una sentenza che fu confermata anche in appello dalla commissione regionale. La commissione ritenne provato che l'opificio in questione fosse adibito ad uso promiscuo, e poiché l'accesso nei locali dell'impresa non era stato autorizzato dal Procuratore della Repubblica, l'accesso e l'avviso di accertamento dell'Agenzia delle Entrate erano da ritenere “invalidi e insuscettibili di produrre effetti”. Contro la sentenza d'appello, l'Agenzia delle Entrate ha quindi proposto ricorso in Cassazione adducendo come motivo la violazione e falsa applicazione dell'articolo 52 del d.P.R. n. 633/1972, in relazione all'art. 360, n. 3, del c.pc., nonché vizio di motivazione. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso e confermato la pronuncia di secondo grado. I giudici della suprema Corte, richiamando precedenti pronunciamenti (da ultimo Cass. n. 16570/2011), precisano che “si ha destinazione ad uso promiscuo, agli effetti dell'art. 52 del d.P.R. n. 633/1972, non soltanto nell'ipotesi in cui i medesimi ambienti siano contestualmente utilizzati per la vita familiare e per l'attività professionale, ma ogni qual volta l'agevole possibilità di comunicazione interna consenta il trasferimento dei documenti propri dell'attività commerciale nei locali abitativi”.In tal caso, è necessaria l'autorizzazione all'accesso da parte del Procuratore della Repubblica. L'autorizzazione all'accesso, sottolinea la Cassazione, è una condicio sine qua non per la legittimità dell'atto e delle relative conseguenti acquisizioni, giacché il principio di inutilizzabilità della prova illegittimamente acquisita si applica anche in materia tributaria.

75 - SUCCESSIONE LEGITTIMA AL CONIUGE SUPERSTITE SPETTANO SEMPRE I DIRITTI D’USO E DI ABITAZIONE SULLA CASA FAMILIARE
Corte di Cassazione, sez. Unite Civili, sentenza n. 4847del  27 febbraio 2013

Le Sezioni Unite intervengono, con la sentenza in esame, per dirimere un contrasto giurisprudenziale maturato in materia successoria in tema di diritto di abitazione del coniuge superstite, risolvendo una questione di particolare importanza. La principale questione riguarda le modalità di computo della quota legittima del coniuge superstite e, in particolare, se il valore del diritto di abitazione vada computato nel calcolo della quota legittima. La Suprema Corte riassume in questo modo le due principali interpretazioni date nel passato: " ... secondo un primo indirizzo essi [diritti di abitazione] sono riservati al coniuge come prelegati oltre la quota di riserva, mentre un'altra soluzione, partendo dal presupposto che nella successione legittima non trovano applicazione gli istituti della disponibile e della quota di riserva, afferma che i diritti in questione non si aggiungono, ma vengono a comprendersi nella quota spettante a titolo di successione legittima". Ciò premesso, la Corte ribadisce un concetto preliminare da tenere in considerazione in materia: al coniuge supertite devono essere riconosciuti i diritti di abitazione e utilizzo del mobilio ex art 540 c.c. "anche nella successione legittima" (oltre che nella testamentaria). Quindi, una volta ritenuto esplicare l'effetto anche nella successione ab intestato si pone il problema del calcolo del valore della quota spettante al coniuge superstite. La Suprema Corte a Sezioni Unite, con la sentenza in commento, aderisce alla tesi secondo la quale "i diritti in oggetto vengono attribuiti al coniuge nella successione legittima in aggiunta alla quota a lui spettante ai sensi degli artit 581 e 582 c.c.", distinguendo il caso della successione legittima da quella testamentaria.
Infatti, motiva la Corte, "è rilevante osservare che nella successione legittima non si pone in radice un problema di incidenza dei diritti degli altri legittimari per effetto dell'attribuzione dei diritti di abitazione e di uso al coniuge" (aggiungo che nel caso di successione testamentaria la quota disponibile può fare da calmieratore dei valori in discussione ma nella successione legittima il problema non si pone). Il calcolo, pertanto, deve eseguirsi in questo modo: occorrerà stralciare il valore capitale dei diritti di abitazione ed uso"secondo modalità assimilabili al prelegato" (dottrina e giurisprudenza hanno condiviso l'analisi che vede la concessione de qua come legato ex lege) e dare poi luogo alla divisione della massa ereditaria dalla quale viene detratto il valore dei diritti di abitazione ed uso, rimanendo, pur sempre, compreso nell'asse il valore della nuda proprietà della casa familiare e dei mobili.

76 - IL CONDOMINO NON PUÒ APPROPRIARSI DELLA RAMPA DI SCALA IN VIA ESCLUSIVA IMPEDENDO IL PACIFICO USO E IL POSSESSO DELLA STESSA AGLI ALTRI COMPROPRIETARI
Corte di Cassazione,Sez. II, sentenza n. 4419 del 21 febbraio 2013

Anche se una parte della scala condominiale è destinata a raggiungere il piano dove abita un solo condomino, non significa che quest'ultimo possa escludere dalla proprietà comune gli altri condomini. E poco importa dedurre che quel tratto di scala non sia normalmente utilizzata da chi abita nei piani inferiori. È quanto afferma la seconda sezione civile della corte di cassazione con la sentenza in esame. La corte, in particolare, si è occupato del caso in cui un condomino che abitava all'ultimo piano di uno stabile aveva deciso di sé iniziative di chiudere con una porta quella parte di scala che dà accesso al suo piano. Inevitabile sulla protesta degli altri condomini le cui rimostranze hanno trovato ascolto presso i giudici della suprema corte che, ribaltando la decisione precedentemente presa dalla corte d'appello, hanno ribadito che la scala comune è comune! E c'è poco da fare: il condomino deve rimuovere la porta. La Cassazione richiama ai contenuti dell'articolo 1117 n.1 del Codice Civile, secondo cui sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie  all'uso  comune.  Insomma  se  il  bene  è  comune  tutti  sono  interessati  alla  sua  conservazione indipendentemente dal tipo di utilizzo che se ne possa fare. In buona sostanza la presunzione di proprietà comune stabilita dall'articolo 1117 può essere superata solo dalla prova dell'esistenza di un titolo che giustifichi la proprietà del singolo. Ma qual è stato l'errore della corte d'appello? Secondo la cassazione il principale errore risiede nel fatto che la corte territoriale ha ritenuto raggiunta la prova di una proprietà esclusiva per il fatto che l'immobile era stato venduto con tutti  gli accessori. Ma di certo la scala condominiale non può considerarsi un accessorio della proprietà singola. La cassazione ricorda che con il termine "accessori" si fa riferimento a servizi, disimpegni, magazzini ma non certo le scale che collegano due piani appartenenti a diversi proprietari.

77 - DECORO ARCHITETTONICO, IL REGOLAMENTO CONDOMINIALE PUÒ DEROGARE ALLA DISCIPLINA LEGALE
Corte di Cassazione,Sez.II, Sentenza n. 1748 del 21 gennaio 2013

Il  regolamento  condominiale,  se  di  natura  contrattuale,  può  vietare  qualunque  alterazione  del  decoro architettonico del condominio. Nella vicenda in oggetto, alcuni proprietari pro indiviso di un'unità immobiliare in un edificio, avevano citato in giudizio il proprietario di una limitrofa costruzione con annesso giardino, che aveva edificato parte di tale giardino in aderenza all’immobile di loro proprietà sino all’altezza del lastrico solare, con ciò alterando il decoro architettonico del complesso edilizio, in violazione dell’art. 1120 cod. civ., della normativa di cui al r.d. n. 1165 del 1938 e del regolamento condominiale, e costituendo una servitù di veduta sul lastrico solare con lesione della loro servitù di veduta sul giardino. Il Tribunale aveva accolto la domanda condannando il convenuto alla demolizione dell’edificazione e alle spese di lite, mentre la Corte d'appello ha invece ritenuto – richiamandosi all'articolo 1120 del Codice civile - che sia da escludersi una lesione del decoro architettonico dell'edificio. Secondo la Cassazione,“la Corte territoriale ha incentrato la propria decisione unicamente sulla portata applicativa della norma di cui all’art. 1120 cod. civ., richiamando in via del tutto generica l’esistenza di una normativa regolamentare (senza soffermarsi neppure sui relativi contenuti) di divieto di alterazione del decoro dell’intero complesso, senza spendere alcun argomento circa la rilevanza e l’operatività di essa”. Per i giudici della suprema  Corte “tale insufficienza motivazionale, a fronte del rilievo esclusivo invece attribuito alla disciplina legale, urta, peraltro, con il principio secondo cui “in materia di condominio di edifici, l’autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che pongano limitazioni, nell’interesse comune, ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti comuni, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprietà, senza che rilevi che l’esercizio del diritto individuale su di esse si rifletta o meno sulle strutture o sulle parti comuni”. Ne discende che “legittimamente le norme di un regolamento di condominio - aventi natura contrattuale, in quanto predisposte dall’unico originario proprietario dell’edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condomini ovvero adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini - possono derogare od integrare la disciplina legale ed in particolare possono dare del concetto di decoro architettonico  una  definizione  più  rigorosa  di  quella  accolta  dall’art.  1120  cod.  civ.,  estendendo  il  divieto  di immutazione  sino  ad  imporre  la  conservazione  degli  elementi  attinenti  alla  simmetria,  all’estetica,  all’aspetto generale dell’edificio, quali esistenti nel momento della sua costruzione od in quello della manifestazione negoziale successiva”.

78 - NON SERVE MAGGIORANZA QUALIFICATA PER ISTALLARE CANCELLI NEL CONDOMINIO
Corte di Cassazione, Sentenza n.4340 del 21 febbraio 2013

La Corte di Cassazione ha stabilito che non è necessaria la maggioranza qualificata (dei due terzi del valore dell'edificio) per installare cancelli nel condominio. Sotto il profilo normativo si tratta di interpretare correttamente due norme del codice civile. Da un lato infatti l'articolo 1102 consente anche al singolo condomino di apportare a proprie spese modifiche necessarie per il miglior godimento del bene comune a patto di non alterarne la destinazione e di non impedire agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Dall'altro lato l'articolo 1120 stabilisce che tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni vanno deliberate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio. Nel respingere il ricorso di un condomino che si era opposto all'istallazione dei cancelli all'interno dell'area condominiale la Corte ha chiarito che "In tema di condominio di edifici, la delibera assembleare, con la quale sia stata disposta la chiusura di un'area di accesso al fabbricato condominiale con uno o più cancelli per disciplinare il transito pedonale e veicolare anche in funzione di impedire l'indiscriminato accesso di terzi estranei a tale area, rientra legittimamente nei poteri dell'assemblea dei condomini". come si legge in sentenza ciò attiene "all'uso della cosa comune ed alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare la facoltà di godimento dei condomini, non incidendo sull'essenza del bene comune né alterandone la funzione o la destinazione". Pertanto, ha aggiunto la Cassazione, "non è richiesta per la legittimità di una delibera assembleare avente detto oggetto, l'adozione con la maggioranza qualificata dei due terzi del valore dell'edificio, non concernendo tale delibera una innovazione secondo il significato attribuito a tale espressione dal codice civile, ma riguardando solo la regolamentazione dell'uso ordinario della cosa comune consistente nel consentire a terzi estranei al condominio l'indiscriminato accesso alle aree condominiali delimitate dai cancelli"

79 - IL VALORE DEGLI ATTI DI ACQUISTO NELLE CAUSE PER L'ACCERTAMENTO DEL CONFINE TRA PROPRIETA'
Corte di Cassazione, Sez. II, sentenza n. 20556 del 21 novembre 2012

E' esente da censure l'operato del Giudice del merito che, chiamato ad accertare l'esatto confine tra due fondi, a ciò proceda sulla base di elementi desunti dai titoli di provenienza dei beni, in ipotesi derivati dalla suddivisione dell'originario appezzamento appartenente al comune venditore, ed, in particolare, dalle denunce al catasto edilizio urbano e dalle piante ad esse allegate, che, qualora richiamate negli atti di acquisto delle parti, assumono valore negoziale vincolante per le stesse.
Solo la mancanza o la insufficienza di indicazioni specifiche, desumibili dai predetti titoli di provenienza, giustifica, invero, il ricorso ad altri mezzi di prova, rivestendo, nella relativa indagine, importanza fondamentale il tipo di frazionamento allegato ai singoli atti di acquisto ed in essi richiamato con valore negozialmente vincolante.

80 - PER INVOCARE IL RISPETTO DELLE DISTANZE DELLE APERTURE VERSO IL FONDO VICINO, LA VEDUTA OBLIQUA DEVE ESSERE ANCHE DIRETTA
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza n. 79 del 3 gennaio 2013

L’art. 907, secondo comma, c.c., nell’ambito della disciplina della distanza delle costruzioni dalle vedute, specifica che se la veduta diretta forma anche veduta obliqua, il computo delle distanze delle costruzioni dalle medesime deve essere fatto anche dai lati delle finestre. Tale distanza, però non sussiste se si ha solamente una veduta obliqua. In sostanza in questo caso si può edificare a distanza inferiore dall’apertura senza incorrere nell’ordine di demolizione e/o arretramento.

81 - SIEPI E CONFINI DI PROPRIETA
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza n. 93 del 4 gennaio 2013

Le distanze legali possono non essere rispettate nel caso in cui il filare delle piante di alloro (anche se, per
ipotesi, sono ritenute alberi di alto fusto) non supera l'altezza del muro di divisione. Soltanto se il confine tra due fondi è costituito da un muro divisorio, proprio o comune, è consentito mantenere una siepe di alberi di alto fusto a meno di tre metri da esso, perché in tal caso il vicino non li vede e non subisce la
diminuzione di aria, luce soleggiamento e panoramicità. La nozione di muro divisorio, proprio o comune, che, a norma del quarto comma dell’art. 892 cod. civ., consente di non osservare le distanze stabilite per chi vuole piantare alberi presso il confine, coincide con quella di muro divisorio risultante dall’art. 881 cod. civ., muro, a tali effetti, è soltanto quel manufatto che impedisce al vicino di vedere le piante altrui, in quanto la ratio della norma è appunto quella di nascondere le piante stessa alla vista del vicino.

82 - DEMOLIZIONE DEL MURO DI SPINA CENTRALE DELL'IMMOBILE CON INGENTI DANNI ALL'APPARTAMENTO SOPRASTANTE
Corte di Cassazione, sez. II Civile, Sentenza n. 259 dell’ 08 gennaio 2013

Il proprietario dell’appartamento danneggiato a causa dell’incauta ristrutturazione posta in essere dal vicino va risarcito non solo per i danni riscontrati ma anche per la sistemazione provvisoria resasi necessaria per l’inagibilità dell’immobile. Nella specie, si legge nella sentenza, “ distacco con crepe di tramezze dal soffitto, fessurazioni dei pavimenti e delle ceramiche di rivestimento del bagno, sconnessione della porta di ingresso, fessurazioni della parete portante sud e tutti gli ulteriori danni documentati attraverso numerose foto, da ascriversi integralmente alle demolizioni effettuate nell'appartamento sottostante che hanno determinato la perdita di appoggio di solai con sconnessione e movimento degli stessi, in particolare, la demolizione del muro portante della facciata sud, con intervento negativamente incisivo sulla stabilità dell'immobile. La Corte territoriale ha liquidato la somma complessiva di Euro 33.400,00, quale "importo congruo rispetto ai molteplici interventi che per far ritornare l'appartamento nelle condizioni anteriori ai danni cagionati"; importo comprensivo anche della somma di Euro 1.500,00, a titolo risarcimento per il danno conseguente al mancato utilizzo della propria abitazione ed al reperimento di sistemazione provvisoria durante il periodo dei lavori di ripristino.

83 - ESTINZIONE REATO PAESAGGISTICO PER SPONTANEA RIMESSIONE IN PRISTINO
Corte di Cassazione, Sez. III, Sentenza n. 47870 del 10 dicembre 2012

La disposizione di cui all'art. 181, comma 1 quinquies, del D.Lgs. n. 42 del 2004, in base alla quale la rimessione in pristino delle aree o degli immobili soggetti a vincoli paesaggistici, da parte del trasgressore, estingue il reato di cui al comma primo dello stesso art. 181, va interpretata nel senso che la causa estintiva resta preclusa, oltre che dalla condanna, soltanto dalla emissione di un provvedimento amministrativo idoneo ad essere eseguito d'ufficio, non essendo sufficiente ad impedire l'effetto estintivo un mero ordine di ripristino rivolto dalla autorità amministrativa o la indicazione di tempi o modalità esecutive idonee a conseguire il ripristino.

84 - IL RINVENIMENTO DI UN TESTAMENTO NON RIAPRE I TERMINI PER ACCETTARE L’EREDITÀ
Corte di Cassazione, Sez. II, Sentenza n. 264 d dell’ 8 gennaio 2013

Il termine per accettare l’eredità é unico e decennale, indipendentemente dal titolo della chiamata. Non sono contemplati infatti nel nostro ordinamento due distinti ed autonomi diritti di accettazione dell'eredità, derivanti l'uno dalla devoluzione testamentaria e l'altro dalla legittima. Decorso il termine di dieci anni decorrente dal giorno dell'apertura della successione il relativo diritto si é definitivamente prescritto a nulla rilevando un’eventuale successivo rinvenimento di una scheda testamentaria. Un tale evento non può far decorrere nuovamente il termine decennale di prescrizione per l’accettazione dell’eredità. Nella specie la Corte ha escluso la riapertura dei termini a fronte del rinvenimento di un testamento dopo 21 anni dall'apertura della successione avvenuta con l’accertata scomparsa del de cuius.

85 - RESIDENZA DUBBIA, BENEFICI PRIMA CASA A RISCHIO
Corte di Cassazione, Sentenza n. N. 271 dell’8 gennaio 2013

Bolletta relativa all’effettivo consumo di energia elettrica e dichiarazione ufficiale di un maresciallo dei Carabinieri: obiettivo è certificare il trasferimento di residenza e ‘salvare’ i benefici ottenuti per l’acquisto della prima casa. Eppure questi due cardini possono anche risultare non sufficienti. A porne in dubbio il valore sono i giudici della Cassazione, che, accogliendo il ricorso proposto dall’Agenzia delle Entrate, rimettono in discussione la vicenda chiusa, in apparenza, da una pronuncia della Commissione tributaria regionale favorevole ai contribuenti, una coppia. Ciò che rileva, in questo caso, secondo i giudici della Cassazione, è la lacuna nel processo decisionale della Commissione tributaria, che si è limitata a richiamare le dichiarazioni di un maresciallo dei carabinieri, il quale, per giunta, “aveva riferito di dimora giustificata dalla paura di subire furti del materiale edile lì riposto e custodito e non anche di trasferimento di residenza del nucleo familiare e del relativo arredo”. Evidentemente, era ancora esposto il cartello ‘work in progress’… A testimoniarlo anche il fatto, evidenziato sempre dall’Agenzia delle Entrate, che “la bolletta esibita non afferiva ad utenza per l’approvvigionamento di energia elettrica di una casa per civile abitazione” ma bensì era “funzionale alla mera esecuzione dei lavori edili”. Assolutamente immotivata, quindi, l’attestazione, da parte dei giudici tributari, del trasferimento della residenza. Consequenziale è l’accoglimento del ricorso dell’Agenzia delle Entrate, e l’affidamento della questione nuovamente alla Commissione tributaria regionale, che dovrà meglio valutare gli elementi a disposizione prima di decidere sulla ‘tenuta’ dei benefici originariamente riconosciuti.

86 - È ELUSIVA LA CESSIONE A TERZI DEL TERRENO AVUTO IN DONAZIONE
Corte di Cassazione, Sentenza n. 449 del 10 gennaio 2013

La Corte di cassazione, con la sentenza in esame, torna a qualificare come elusiva la cessione a terzi di un terreno, preceduta poco prima dalla donazione dello stesso terreno al familiare cedente, stabilendo che l’elusione fiscale può essere dimostrata mediante indizi e presunzioni e si configura non solo in caso di simulazione del contratto, ma anche quando, pur essendo la compravendita reale, questa abbia prodotto, per le modalità di attuazione, un indebito risparmio d’imposta.
Il fatto
Con avviso di accertamento Irpef, il competente ente impositore aveva recuperato a tassazione la plusvalenza realizzata per la cessione di un terreno a carico di un contribuente che in precedenza era stato donato ai figli e successivamente, nel giro di pochi mesi, era stato venduto a un terzo (donazione terreno: 29 dicembre 1999; vendita terreno: 12 maggio 2000).
L’operazione aveva “insospettito” il fisco per lo stretto grado di parentela fra donante e donatari, per la vicinanza temporale fra i due atti (donazione e compravendita), e per la mancata restituzione della caparra al promissario venditore-donante. Di conseguenza, l’Amministrazione finanziaria aveva notificato l’avviso di accertamento, ritenendo applicabile l’articolo 37, comma 3, del Dpr 600/1973, il quale prevede l’imputabilità al contribuente dei redditi di cui appaiono titolari altri soggetti, quando egli ne risulti, anche sulla base di presunzioni gravi, precise e concordanti, l’effettivo possessore per interposta persona (“interposizione fittizia”). La conseguente contestazione del contribuente era stata respinta dalla Commissione tributaria provinciale con decisione ribaltata, poi, in appello.
Con la susseguente impugnazione in Cassazione, l’Agenzia delle Entrate contesta, sostanzialmente, violazione di legge e vizio di motivazione su un punto decisivo della controversia per le ragioni esposte.
La decisione
Decidendo la vertenza, il giudice di legittimità accoglie le doglianze dell’ente impositore, affermando innanzitutto che la donazione del terreno anteriore alla cessione a terzi configura un’operazione diretta a eludere la tassazione della plusvalenza. A tal fine, la Suprema corte sostiene che l’elusione fiscale può essere dimostrata mediante indizi e presunzioni - delle quali l’Agenzia delle Entrate, nel caso di specie, ha dato esauriente conto nel corso del giudizio - e si configura non solo in caso di simulazione del contratto, ma anche quando, pur essendo la compravendita reale, questa abbia prodotto, per le modalità di attuazione, un indebito risparmio d'imposta. Infatti, l’articolo 53 della Costituzione rende in primo luogo inopponibili all’Amministrazione finanziaria quei benefici fiscali ottenuti da operazioni elusive (Cassazione 21371/2006 e 25537/2011). Inoltre, concordando con la stessa Amministrazione finanziaria sull’interpretazione dell’articolo 37 del Dpr 600/1973, la Suprema corte ricorda che, in tema di accertamento delle imposte sui redditi, la disciplina antielusiva non presuppone necessariamente un comportamento fraudolento da parte del contribuente, essendo sufficiente un uso improprio, ingiustificato o deviante di un legittimo strumento giuridico, che consenta di eludere l’applicazione del regime fiscale (Cassazione 12788/2011). Da ciò deriva che il fenomeno della simulazione relativa, nell’ambito del quale può ricomprendersi l’interposizione personale fittizia di persona, non esaurisce il campo di applicazione della norma, “ben potendo attuarsi lo scopo elusivo anche mediante operazioni effettive e reali” (Cassazione 20816/2005 e 8772/2008). La transazione di cui trattasi è sfuggita di mano al giudice di secondo grado, il quale non ha considerato che, nel caso di specie, il notevole risparmio d’imposta consiste nel porre in essere una serie di passaggi, soprattutto per le aree fabbricabili, facendo prima una donazione a un familiare - rivalutando così il costo di acquisto del terreno - poi una cessione del terreno stesso a terzi, con un sostanziale azzeramento della plusvalenza (secondo la disciplina dell’articolo 68, comma 2, del Tuir) e, quindi, dell’imposta dovuta per effetto della cessione. Infatti, proprio con riferimento ai terreni, il costo fiscalmente riconosciuto ai fini della determinazione della plusvalenza è quello risultante dalla dichiarazione di donazione. Infine, la Corte rileva che la pronuncia del giudice del riesame viola anche l’obbligo della motivazione in quanto non rispetta i canoni legali di ermeneutica e di coerenza e logicità dell’iter seguito, atteso che la sentenza non rende conto dell’asserita insufficienza della prova presuntiva fornita dall’ufficio finanziario a sostegno della pretesa creditoria (Cassazione 13089/2012). In tal modo, il giudice di merito ha omesso di valorizzare il principio che spetta al contribuente fornire la prova dell’esistenza di ragioni economiche alternative o concorrenti con carattere non meramente marginale o teorico che giustifichino l’operazione posta in essere, contestata dall’Amministrazione (Cassazione, sentenze 13970/2005, 20816/2005 e 8772/2008).

86 - I POTERI DELL’ASSEMBLEA CONDOMINIALE
Corte di Cassazione, Sentenza n.945 del 16 gennaio 2013

Con la sentenza in esame, la Corte di Cassazione ha chiarito che "costituisce innovazione ex art. 1120 Cc, non qualsiasi modificazione della cosa comune, ma solamente quella che alteri l'entità materiale del bene
operandone la trasformazione, ovvero determini la trasformazione della sua destinazione, nel senso che detto bene presenti, a seguito delle opere eseguite una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l'esecuzione della opere".
Al contrario se "la modificazione della cosa comune non assuma tale rilievo, ma risponda allo scopo di un uso del bene più intenso e proficuo, si versa nell'ambito dell'art.1102 codice civile, che pur dettato in materia di comunione in generale, è applicabile in materia di condominio degli edifici per il richiamo contenuto nell'art. 1139 Cc.". Insomma, "perché possa attuarsi l'innovazione è necessaria l'esecuzione di opere che, incidendo sull'essenza della cosa comune, ne alterino l'originaria funzione e destinazione".
Tutto ha avuto inizio quando due condomini residenti in uno stabile di Collegno, rifiutarono la decisione presa nell'assemblea condominiale, tenutasi il 27 maggio 1994, con la quale si autorizzava il passaggio delle tubature del gas nella facciata del condominio in cui abitavano; durante l'assemblea era inoltre stata proposta la trasformazione delle vecchie pattumiere in alloggi per i contatori dell'acqua. Il Condominio però sosteneva che le pattumiere erano ormai datate e non svolgevano più la loro funzione originaria; inoltre sosteneva che la trasformazione apportata non consisteva in una vera e propria innovazione e che quindi era legittima. Con la Sentenza, la Corte di Cassazione ha chiarito quali sono i poteri decisionali dell'assemblea dei condomini sull'uso della cosa comune con funzioni diverse da quelle originarie, come è accaduto nel caso di specie. L'assemblea condominiale ha il potere di disciplinare l'utilizzo dei beni e dei servizi comuni, e di deciderne l'eventuale dismissione o trasferimento per renderli più funzionali e accessibili; può sopprimere, modificare o sostituire qualsiasi bene o servizio che riguardi il condominio; ma, sarebbe sufficiente la volontà contraria di un solo condomino per impedire qualsiasi decisione. La Corte ha sottolineato che nella fattispecie sarà sufficiente la sola maggioranza qualificata, non essendo necessaria l'unanimità, a patto che la decisione non vada a ledere i diritti dei singoli condomini.

87 - SUPERCONDOMINIO, QUANDO SUSSISTE
Cassazione civile , sez. II, sentenza n.19939 del 14 novembre 2012

Con il termine “supercondominio” s'intende la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni - il viale d'accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, etc. - in rapporto di accessorietà con fabbricati. E’ questa la definizione individuata dalla Corte di Cassazione con la sentenza 14 novembre 2012 n. 19939 che ha affrontato un’interessante questione in materia condominiale. In particolare, secondo gli Ermellini, ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici, abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'art. 1117 cod. civ. Al supercondominio, pertanto, si applicano in toto le norme sul condominio, anziché quelle sulla comunione, come, ad esempio, l’art. 1136 cod. civ. in tema di convocazione, costituzione, formazione e calcolo delle maggioranze, fermo restando che all’assemblea del supercondominio hanno diritto di partecipare tutti i singoli condomini, salvo che l’eventuale regolamento non disponga diversamente. Inoltre, secondo il Palazzaccio, costituendosi il supercondominio"ipso iure et facto" esso può essere escluso o dal titolo o dal Regolamento condominiale. Nel caso concreto, due coniugi avevano citato in giudizio il condominio per l’annullamento di due delibere condominiali, in quanto ritenevano illegittima la ripartizione delle spese, relative ad alcuni interventi su di un unico stabile, tra tutti i condomini delle unità immobiliari ubicate in tre distinti edifici. Infatti, trattandosi di supercondominio, secondo gli attori, nelle delibere assembleari ai fini della partecipazione del voto, della formazione delle maggioranze e della ripartizione delle spese comuni è necessario considerare separatamente le tabelle millesimali di ogni singolo fabbricato, contrariamente a quanto fatto dall’amministratore che pur consapevole dell'esistenza di un supercondominio, avrebbe convocato un'unica assemblea condominiale ponendo all'esame materie attinenti ai singoli fabbricati. La questione viene decisa in senso sfavorevole per gli attori sia in primo grado che in appello, mentre in Cassazione – come già detto – la Corte accoglie la loro tesi. Infatti, secondo Piazza Cavour, la Corte territoriale non ha tenuto conto della situazione di fatto, così come rappresentata, cioè quella di tra fabbricati autonomi, aventi in comune alcuni beni e servizi, e, di trarre le dovute conseguenze, anche sul piano del diritto da applicare, tenendo presente che le materie relative ai singoli fabbricati non avrebbero potuto e dovuto essere trattati dall'assemblea del supercondominio ove si registra la partecipazione anche dei proprietari degli altri edifici. Da qui la cassazione della sentenza con rinvio ad altra sezione della Corte d’Appello territoriale.

88 - IN CONDOMINIO È REATO ESPORRE LA LISTA DEI MOROSI IN PUBBLICO
Corte di Cassazione, Sentenza n. 4364 del 29 gennaio 2013

Esporre la lista dei condomini morosi è diffamazione senza se e senza ma. La Cassazione, sezione V penale) ha respinto il ricorso dell'amministratore che contestava la condanna subita dal Tribunale di Messina il 21 gennaio 2011 per il reato di diffamazione (articolo 595 del Codice penale).
L'amministratore aveva affisso nell'atrio, proprio in prossimità dell'ascensore, la lista dei condomini morosi. La sua giustificazione consisteva nel fatto che l'urgenza estrema di raccogliere i soldi per saldare la bolletta
dell'acqua aveva imposto la scelta. La Cassazione, però, confermando la decisione del Tribunale (con condanna alle spese), ha chiarito che «Integra il delitto di diffamazione il comunicato redatto all'esito di un'assemblea condominiale, con il quale alcuni condomini siano indicati come morosi nel pagamento delle quote condominiali e vengano conseguentemente esclusi dalla fruizione di alcuni servizi, qualora esso sia affisso in un luogo accessibile, non già ai soli condomini dell'edificio per i quali può sussistere un interesse giuridicamente apprezzabile alla conoscenza di tali fatti, ma ad un numero indeterminato di altri soggetti».
In particolare, scrivono i giudici, «se davvero la prospettiva dell'amministratore fosse stata quella dell'informazione celere rispetto all'imminente interruzione del servizio attraverso modalità comunicative
potenzialmente percepibili da terzi estranei al condominio, egli avrebbe dovuto calibrare il contenuto dell'informazione a tale esigenza, evitando di menzionare anche l'identità dei condomini morosi». La pronuncia conferma la scelta giurisprudenziale espressa con la sentenza 716/2008 e sposa la tesi espressa in modo analogo dal Garante della Privacy con il parere del 18 maggio 2006.

89 - LE SPESE CHE HANNO AD OGGETTO LA STATICA DI UN EDIFICIO COME QUELLE PERTINENTI ALLE SCALE VANNO DISTRIBUITE TRA TUTTI I CONDOMINI, COMPRESI QUELLI DEL PIAN TERRENO
Corte di cassazione, Sentenza n. 21886 del 5 dicembre 2012

Il condomino che vive in un appartamento al piano terra è tenuto al pagamento delle spese per il rifacimento delle scale, che costituiscono bene strutturale e necessario dell'edificio. Secondo la Corte «le scale, essendo elementi strutturali necessari alla edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura, conservano la qualità di parti comuni, così come indicalo nell’art. 1117 Cod. civ., anche relativamente ai condomini proprietari di negozi con accesso dalla strada, in assenza di titolo contrario, poiché anche tali condomini ne fruiscono quanto meno in ordine
alla conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio». I lavori relativi alle scale rappresentano, dunque, «opere di consolidamento riguardanti la statica del fabbricato» e non «opere di mero rifacimento»; conseguentemente è assolutamente legittimo che vengano poste a carico di tutti i condomini.
Nella fattispecie un condomino che viveva in un appartamento al piano terra rivendicava, proprio alla luce della collocazione della sua abitazione, il diritto ad essere esonerato dalla spesa per il rifacimento delle scale, dal momento che non ne faceva uso.



 
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